Mở đường cho dự án đình trệ
Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam - phân tích, trong nhiều năm qua, không ít doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại do vướng quy định về loại đất.
Nghị quyết 171/2024 có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, thí điểm trong 5 năm được xem là một bước tháo gỡ đáng chú ý. Cơ chế này cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét thực hiện trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và đất hỗn hợp.
Theo ông Khương, tác động của Nghị quyết 171 có thể diễn ra theo hai hướng: Mở lại lộ trình pháp lý cho những quỹ đất đang đình trệ và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt, tại những khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa các quỹ đất phù hợp vào chu trình đầu tư có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở, tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.
Tuy nhiên, cơ chế thí điểm không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp được tự do chuyển đổi mọi loại đất sang đất ở để phát triển nhà thương mại. Khu đất đưa vào chu trình đầu tư phải nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, phù hợp với quy hoạch và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đồng thời phải có tên trong danh mục khu đất thực hiện thí điểm được hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho biết, sau gần hai năm triển khai, cả nước mới có 742 khu đất được thông qua trên tổng số 2.750 hồ sơ đăng ký. Riêng tại TPHCM, chính quyền tiếp nhận 974 hồ sơ...
Khơi thông quỹ đất giúp hạ giá nhà?
Theo TS. Sử Ngọc Khương, việc mở rộng khả năng tiếp cận quỹ đất là tiền đề quan trọng để thị trường bất động sản có thêm dự án và sản phẩm ở nhiều khu vực, phân khúc khác nhau. Khi doanh nghiệp có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và vị trí phát triển dự án, thị trường sẽ có cơ hội cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu. Đây cũng là yếu tố có ý nghĩa đối với người mua nhà.
Thời gian qua, nguồn cung bất động sản tại nhiều đô thị lớn vẫn tập trung đáng kể ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân còn hạn chế. Nếu những quỹ đất đang bị đình trệ được chuyển hóa thành dự án, người mua có thể có thêm lựa chọn về vị trí và loại hình nhà ở.
Dù vậy, ông Khương lưu ý không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với khả năng thị trường sẽ có ngay nhiều nhà ở giá vừa túi tiền. Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn...
Đặc biệt, không phải mọi quỹ đất đều có khả năng chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở với tiến độ như nhau. Những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và phù hợp quy hoạch sẽ có điều kiện triển khai nhanh hơn.
"Cần nhìn nhận Nghị quyết 171 là bước tiến tích cực trong việc xử lý điểm nghẽn pháp lý ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại, chứ không phải cơ chế có thể thay thế toàn bộ các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng", ông Khương nói.
Theo ông Khương, trong trung và dài hạn, nếu được triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước.
