Đã đến lúc 'bắt đáy' bất động sản?

Giá giảm sâu, người mua vẫn dè dặt

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS-FERI), giá bất động sản đã giảm phổ biến 5-20% so với quý trước.

Trong đó, giá căn hộ tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống còn khoảng 45-160 triệu đồng/m2; miền Trung giảm 10-15%, còn 30-100 triệu đồng/m2. Tại miền Nam và miền Tây, giá căn hộ lần lượt giảm 5-10%, xuống mức 36-145 triệu đồng/m2 và 30-55 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà thấp tầng trong các khu đô thị, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, về mức 70-280 triệu đồng/m2; miền Nam giảm 10-15%, còn 50-320 triệu đồng/m2. Đất nền cũng ghi nhận mức giảm 15-20% tại miền Bắc và 10-15% ở các khu vực còn lại.

Mức giảm trên cho thấy, thị trường đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Tuy nhiên, giá giảm chưa đồng nghĩa với việc thanh khoản được cải thiện. Trên thực tế, nhiều người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, trong khi nhà đầu tư có nhu cầu bán tài sản cũng khó tìm được người mua phù hợp.

Báo cáo quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường nhà ở ghi nhận 31.844 sản phẩm được mở bán mới. Tuy nhiên, số lượng giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.

Tỷ lệ hấp thụ thấp phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, đồng thời cho thấy sức mua chưa thực sự phục hồi, dù giá đã có sự điều chỉnh. Người mua không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông mà có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư.

Anh Vũ Nguyên (Hà Nội) - một nhà đầu tư từng tham gia thị trường căn hộ, đất nền cho biết, đang theo dõi một số sản phẩm giảm giá từ 10-15% so với thời điểm chào bán trước đó. Tuy nhiên, anh chưa vội xuống tiền, bởi lo ngại giá có thể tiếp tục điều chỉnh, trong khi lãi suất vay ngân hàng và áp lực dòng tiền khiến việc nắm giữ tài sản trở nên rủi ro hơn.

"Trước đây, chỉ cần thấy giá giảm là tôi đã nghĩ đến việc mua. Nhưng hiện tại, tôi phải tính cả tiền lãi vay, thời gian có thể bán lại và khả năng cho thuê. Nếu mua xong mà bất động sản không tạo ra được dòng tiền, giá giảm chưa chắc đã là rẻ", anh Nguyên nói.

Cơ hội cho người có sẵn tiền mặt?

Một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư cân nhắc trước khi quay lại thị trường là mặt bằng lãi suất và khả năng tiếp cận vốn. Khi chi phí vay tăng, hiệu quả đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính bị thu hẹp. Trong khi đó, giá nhà tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao so với thu nhập người dân, khiến cả người mua để ở thực lẫn nhà đầu tư khó tìm được sản phẩm phù hợp.

Thực tế, một tài sản giảm 15-20% so với mức giá đỉnh chưa chắc đã là món hời nếu giá trước đó đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Đặc biệt, với những khu vực từng xuất hiện các đợt tăng giá theo thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc tâm lý đám đông, mức điều chỉnh hiện tại có thể mới chỉ là bước đầu của quá trình tái định giá.

Chị Trần Phượng – lãnh đạo sàn bất động sản ở Hoàng Liệt (Hà Nội) cho rằng, nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi thay vì kỳ vọng mua đúng đáy, cần ưu tiên những bất động sản có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, nhu cầu sử dụng thực tế.

Theo chị Phượng, thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn sàng lọc, trong đó lợi thế không còn nghiêng hẳn về những nhà đầu tư có khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thay vào đó, người có sẵn dòng tiền, ít áp lực vay nợ và khả năng đánh giá đúng giá trị tài sản sẽ có nhiều dư địa lựa chọn hơn.

Vì vậy, câu hỏi không hẳn là đã đến lúc "bắt đáy" bất động sản hay chưa, mà là tài sản nào đã thực sự về vùng giá hợp lý. Trong một thị trường còn nhiều biến động, mua được bất động sản tốt với mức giá phù hợp có thể quan trọng hơn việc cố gắng mua đúng thời điểm thấp nhất.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - giá sẽ đi về đâu?” diễn ra mới đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khuyến nghị, người mua nhà để ở không nên chờ đợi đáy quá sâu.

Thay vào đó, người mua cần đánh giá giá trị hiện tại của bất động sản có tương xứng với công năng, lịch sử biến động giá của tài sản và năng lực tài chính bản thân hay không. Nếu mức tăng qua các năm quá cao so với giá trị thực, việc tiếp tục quan sát là cần thiết; còn khi tài sản đã về vùng giá hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu ở, người mua có thể xem xét giải ngân mà không nhất thiết phải đợi đến khi thị trường xuất hiện một mức đáy rõ ràng.

Cũng theo bà Hằng, đối với nhà đầu tư chưa có nhu cầu sử dụng thực tế, việc tiếp tục quan sát thị trường có thể là lựa chọn phù hợp hơn. Đặc biệt, những người sử dụng vốn vay cần tính toán khả năng trả nợ, mức lợi nhuận kỳ vọng và khoản lỗ có thể chấp nhận trong trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh.

Lãi suất 'hạ nhiệt', bất động sản có đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới?

Môi giới bất động sản 'gồng mình' khi thị trường gặp khó

Cách nào để 'kích cầu' bất động sản?