Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group vừa công bố báo cáo thị trường căn hộ quý III/2026, theo đó ghi nhận nguồn cung mở mới và lượng tiêu thụ tại khu vực Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), TP.HCM đều giảm mạnh, trong khi mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao.
Nhiều dự án lùi lịch mở bán
Cụ thể, nguồn cung mở mới tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 77% so với quý trước và giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp nhất kể từ quý III/2023. Tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 2.500 căn, giảm tương ứng 77% và 54%, thấp nhất kể từ quý II/2025.
Theo phân tích của One Mount Group, trước tác động của yếu tố mùa vụ tháng Ngâu và sức mua suy yếu, một số chủ đầu tư đã kéo dài thời gian nhận booking, giữ chỗ và khảo sát nhu cầu thay vì triển khai mở bán chính thức theo kế hoạch.
Thống kê của đơn vị này cho thấy tổng nguồn cung đã khởi động bán hàng, bao gồm cả dự án mở bán chính thức và đang nhận booking, đạt khoảng 4.000 căn tại Hà Nội và 4.300 căn tại TP.HCM. Trong đó, lượng hàng dời lịch ra mắt chiếm trên 40% tổng nguồn cung dự kiến trong quý.
Một số dự án tại Hà Nội đã khởi động bán hàng nhưng chưa mở bán chính thức gồm LUMIÈRE Ocean Crest, Central Residence, Mandarin Garden 3 Yên Sở và Astor 1. Tại TP.HCM, loạt dự án Imperial Sensa Park, IKI Village, Asana by KITA và Celesta Gold… cũng trong tình trạng tương tự.
Nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang
Theo số liệu của One Mount Group, tại khu vực Hà Nội, khu trung tâm chiếm 99% nguồn cung mở bán mới trong quý, trong khi khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chỉ chiếm 1%. Xét theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm 80%, hạng sang chiếm 20% và không có căn hộ giá bình dân nào.
Khu vực phía tây nổi bật ghi nhận các dự án cao cấp như Le Parc Place (400 căn), Moonlight 2 - An Lac Green Symphony (208 căn) và Iconia Lakeside (225 căn). Khu đông có 350 căn từ The Magnolia Private Residences. Trong khi đó, nguồn cung hạng sang tập trung tại khu vực Tây Hồ với Sunshine River Park (200 căn) và The Reflection West Lake (100 căn).
Tại TP.HCM, nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển từ Bình Dương trở lại khu vực TP.HCM cũ, chủ yếu tại khu đông và khu nam. Các dự án tiêu biểu gồm Gladia Heights, Sarene, Savila Thủ Thiêm, Arcadia at Lavila và Casa Luna (Phú Mỹ Hưng).
Trên toàn thị trường TP.HCM mở rộng, TP.HCM cũ chiếm 47% nguồn cung mới, Bình Dương cũ chiếm 36% và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ chiếm 17%. Phân khúc cao cấp chiếm 69%, hạng sang 14% và trung cấp 17%.
Giá bán neo cao, thanh khoản chịu sức ép
Về giá, One Mount Group ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 127 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng chủ yếu đến từ sự xuất hiện của các dự án hạng sang có giá chào bán cao. Tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên), giá sơ cấp đi ngang ở mức 67 triệu đồng/m2, giảm 3% so với cùng kỳ.
Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp tại khu vực TP.HCM cũ đạt khoảng 104 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Bình Dương cũ duy trì mức 60 triệu đồng/m2, còn Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đạt 67 triệu đồng/m2, tăng 2%.
Theo nhận định của One Mount Group, chi phí đất đai, xây dựng và nhân công tăng cao khiến dư địa giảm sâu giá bán sơ cấp không còn nhiều, nhất là tại các khu vực trung tâm.
Trong khi đó, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ. TP.HCM đạt khoảng 1.600 căn, giảm tương ứng 83% và 72%. Tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường lần lượt đạt 67% và 43%, đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái.
Đơn vị nghiên cứu cho rằng sức mua suy giảm do giá căn hộ tại khu vực trung tâm vẫn ở mức cao, trong khi tại vùng ven Hà Nội, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế. Còn tại TP.HCM, giá căn hộ vùng ven đã lên khoảng 60 triệu đồng/m2, khiến người mua khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Dù sức hấp thụ toàn thị trường suy giảm, một số dự án vẫn duy trì tốc độ bán hàng nhờ uy tín chủ đầu tư, mức giá phù hợp và chính sách tài chính cạnh tranh. Theo One Mount Group, một số chủ đầu tư tiếp tục kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, đồng thời duy trì mức lãi suất cố định sau thời gian ân hạn.
Bên cạnh đó, nhiều chính sách thanh toán linh hoạt cũng được áp dụng nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, như thanh toán 10% khi ký hợp đồng mua bán, trả 0,5% mỗi tháng hoặc lựa chọn nhận bàn giao căn hộ thô.
