'Treo' sổ hồng cư dân, chủ đầu tư có bị cấm làm dự án mới?

Đình Phong

04/11/2026 07:38

TPO - Chuyên gia đề xuất không giao dự án mới đối với những chủ đầu tư "chây ì", chậm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người dân là chế tài cần thiết để nâng cao trách nhiệm doanh nghiệp, song phải phân định rõ nguyên nhân chậm cấp sổ, tránh đẩy rủi ro về phía người dân.

Đề xuất không cho đầu tư dự án khác nếu "treo" sổ hồng của dân

Tại phiên thảo luận về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây của Quốc hội, có ý kiến đề xuất cần chế tài mạnh đối với những chủ đầu tư để xảy ra tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Theo đó, đối với các dự án chậm cấp sổ hồng do chủ đầu tư vi phạm quy hoạch hoặc cam kết, cơ quan chức năng cần có chế tài xử lý nghiêm. Đồng thời, cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà hợp pháp để bảo đảm quyền lợi chính đáng và giảm khiếu kiện.

Nhiều ý kiến đề xuất không giao dự án cho chủ đầu tư "chây ì", chậm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người dân. Trong ảnh: Cư dân khu chung cư Thăng Long Tower (số 33 Mạc Thái Tổ, phường Yên Hòa) căng băng rôn đòi sổ hồng.

Liên quan đến đề xuất này, trao đổi với phóng viên Tiền Phong, luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, doanh nghiệp muốn được trao thêm cơ hội kinh doanh thì trước hết phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ đã cam kết.

Bởi lẽ, sẽ rất khó thuyết phục người dân về sự công bằng của thị trường khi một bên đã trả đủ tiền mua nhà nhưng nhiều năm vẫn phải chờ đợi quyền lợi pháp lý của mình. Trong khi đó, chủ đầu tư nếu là bên chậm trễ, vẫn có thể tiếp tục triển khai dự án mới, huy động vốn mới và nhận thêm những cam kết từ khách hàng mới.

Theo luật sư Hà, năng lực của một doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ được đánh giá qua quy mô quỹ đất, số lượng dự án hay tổng mức đầu tư. Trách nhiệm thực hiện cam kết với khách hàng, đặc biệt là việc hoàn tất thủ tục pháp lý để bảo đảm quyền sở hữu nhà ở, cũng phải là tiêu chí quan trọng khi xem xét năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Một doanh nghiệp có thể sở hữu nhiều dự án lớn, nhưng nếu liên tục để quyền lợi người mua nhà bị treo trong nhiều năm do lỗi của mình, thì đây phải là yếu tố được tính đến khi xem xét cho phép tiếp tục tham gia các dự án mới.

Thước đo năng lực chủ đầu tư

Luật sư Hoàng Hà cho rằng, không phải mọi trường hợp chậm cấp sổ hồng đều xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư. Trên thực tế, có những dự án vướng mắc do thủ tục hành chính, sự thay đổi chính sách hoặc nguyên nhân thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Do đó, nếu cụ thể hóa đề xuất thành quy định pháp luật, cần xác định rõ nguyên nhân chậm cấp giấy chứng nhận, mức độ vi phạm, trách nhiệm của từng chủ thể và điều kiện khắc phục hậu quả. Không thể mặc nhiên hạn chế quyền đầu tư của doanh nghiệp chỉ vì cư dân chưa được cấp giấy chứng nhận.

Ngược lại, đối với những trường hợp đã xác định rõ chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ, kéo dài việc khắc phục nhưng vẫn tiếp tục mở rộng hoạt động kinh doanh, việc xem xét hạn chế tham gia các dự án mới là hướng tiếp cận có cơ sở. Điều kiện đặt ra là chế tài phải được quy định minh bạch, có căn cứ và bảo đảm tính tương xứng với mức độ vi phạm.

Đây cũng là cách bảo vệ những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc. Một thị trường lành mạnh không thể để doanh nghiệp tuân thủ pháp luật và doanh nghiệp thường xuyên vi phạm nghĩa vụ với khách hàng được đánh giá ngang nhau khi tiếp cận những cơ hội đầu tư mới.

Ở góc độ người mua nhà, anh Phạm Yên (chung cư Athena Complex Xuân Phương) cho biết, sau 8 năm bàn giao căn hộ đến nay dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo anh Yên, người dân đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận nhà trên thực tế không thể tiếp tục bị treo quyền tài sản chỉ vì chủ đầu tư còn nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

"Sai phạm của chủ đầu tư cần được xem xét, xử lý bằng các biện pháp nhằm vào tài sản và trách nhiệm của chính doanh nghiệp, thay vì để người dân tiếp tục gánh chịu hệ quả thông qua việc chậm cấp sổ hồng", anh Yên nói.

Nhiều khu chung cư bị "treo" sổ hồng

Nhiều khu chung cư ở Hà Nội rơi vào tình trạng cư dân về ở nhiều năm nhưng không được cấp sổ hồng do chủ đầu tư vi phạm kéo dài.

Đơn cử, tại khu chung cư HH Linh Đàm, VP3, VP5, VP6… ở phường Hoàng Liệt, cả vạn cư dân đã về ở cả chục năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư xây vượt tầng, tăng số lượng căn hộ, thay đổi công năng sử dụng, tăng mật độ dân số vượt quy hoạch được duyệt...

Hay chung cư Thăng Long Tower (phường Yên Hòa), tình trạng "treo" sổ hồng cũng kéo dài khoảng một thập kỷ; dự án khu văn phòng dịch vụ và nhà ở Việt Đức Complex (số 164 đường Khuất Duy Tiến); hay tại chung cư Discovery Complex ở 302 Cầu Giấy, hàng trăm người dân đã nhận nhà về ở gần 8 năm qua nhưng cũng chưa được cấp sổ hồng...