Giá nhà điều chỉnh cùng áp lực tài chính của người bán mở ra cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, người mua vẫn thận trọng trước quyết định xuống tiền.
Giữa năm 2025, những căn hộ cùng diện tích tại một dự án ở khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) mà chị Nguyễn Hòa (quận Thanh Xuân) tìm mua có giá khoảng 9 tỷ đồng. Đến nay, một căn hộ chị đang thương lượng đã được chủ nhà điều chỉnh giảm giá từ 8,5 tỷ đồng hồi quý I xuống 7,8 tỷ đồng.
Chị Hòa tiếp tục đàm phán đưa giá về mức 7,5 tỷ đồng để phù hợp hơn với khả năng tài chính của gia đình.
Gia đình chị hiện sống trong căn nhà ở ngõ, muốn chuyển sang chung cư khi có thêm thành viên nhưng hơn một năm qua chưa chốt giao dịch vì giá nhà neo cao.
"Việc chung cư giảm giá trong khoảng một năm nay là điều tôi chưa từng nghĩ đến. Nhưng mua một căn 7,8-8 tỷ đồng, tôi dự tính vẫn phải vay 1-1,5 tỷ đồng. Với lãi suất hiện tại, khoản vay này không dễ chịu nên tôi vẫn phải đàm phán thêm", chị Hòa chia sẻ.
Lợi thế đàm phán thuộc về người có sẵn tiền mặt
Trường hợp của chị Hòa cho thấy diễn biến giảm giá chào bán đang mở thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực. Thay vì tìm các sản phẩm vượt khả năng tài chính, người mua có cơ sở tiếp tục thương lượng với những chủ sở hữu đang cần bán.
Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nhóm người có sẵn tiền mặt đang chủ động tìm mua các tài sản pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, có tiềm năng khai thác và chủ sở hữu chịu áp lực tài chính.
Ông Kiên dẫn chứng tại quận Bình Tân (TP.HCM), một căn nhà từng được trả 10,6 tỷ đồng vào năm trước nhưng chủ từ chối, nay giao dịch quanh mức 9,4 tỷ đồng, giảm hơn 11%. Tại Bình Thạnh, một căn nhà từng được khách hỏi mua 13 tỷ đồng không bán, sau đó chấp nhận giao dịch ở mức 12 tỷ đồng, giảm gần 8%.
Một trường hợp khác tại khu vực trung tâm từng được trả 51 tỷ đồng hồi đầu năm 2025, đến nay chủ nhà cần tiền gấp chấp nhận mức 43 tỷ đồng, nhưng bên mua chỉ trả 40 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với giá từng từ chối.
Theo ông Kiên, khi thanh khoản thị trường suy giảm, thời gian rao bán kéo dài và người bán chịu sức ép tài chính, bên mua có sẵn tiền mặt sẽ nắm ưu thế lớn trên bàn đàm phán. Đặc biệt, ở phân khúc bất động sản giá trị cao, tệp khách hàng đủ tiềm lực chi trả hạn chế buộc bên bán phải hạ mức giá kỳ vọng để tìm kiếm thanh khoản.
Lưu ý với người mua bất động sản lúc này
Dù mặt bằng chào bán hạ nhiệt, ông Lê Quốc Kiên lưu ý người mua không nên chỉ dựa vào mức giảm của chủ nhà để ra quyết định, mà cần đối chiếu trực tiếp với giá giao dịch thực tế của các tài sản tương đồng trong cùng khu vực.
Theo chuyên gia này, một tài sản đáng cân nhắc khi giá mua thấp hơn mặt bằng giao dịch khoảng 10-15%, hoặc mức giá hiện tại chỉ cao hơn khoảng 10% so với 3 năm trước trong điều kiện pháp lý, vị trí và chất lượng vẫn bảo đảm.
"Một căn hộ từng tăng từ 3 tỷ đồng lên 4,2 tỷ đồng, nay giảm về 3,8 tỷ đồng chưa hẳn đã hợp lý nếu các căn tương đồng đang giao dịch quanh mức 3,5 tỷ đồng", ông Kiên phân tích.
Tại một hội thảo bất động sản đầu tháng 10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, đánh giá mặt bằng lãi suất đang ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và thanh khoản. Tuy nhiên, giá chào bán của nhiều chủ tài sản vẫn neo cao do các yếu tố chi phí đất đai, xây dựng, chi phí vốn và tâm lý kỳ vọng.
Điều này tạo ra sự điều chỉnh không đồng đều. Trong khi người cần dòng tiền sẵn sàng hạ giá để thoát hàng, nhóm không chịu áp lực vốn vẫn tiếp tục giữ giá chờ thị trường phục hồi.
Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khuyến nghị người mua nhà để ở không nên chờ đợi mức đáy tuyệt đối.
Thay vào đó, người mua cần đánh giá giá trị hiện tại có tương xứng với công năng, lịch sử biến động giá của tài sản và năng lực tài chính bản thân hay không. Nếu mức tăng qua các năm quá cao so với giá trị thực, việc tiếp tục quan sát là cần thiết; còn khi tài sản đã về vùng giá hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu ở, người mua có thể xem xét giải ngân.
Bên cạnh yếu tố định giá, bài toán quản trị dòng tiền vay là thách thức then chốt. PGS.TS Ngô Trí Long lưu ý giá nhà giảm nhưng chi phí vốn vay có xu hướng tăng sẽ tạo rủi ro lớn.
Ông khuyến nghị tổng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi hàng tháng chỉ nên chiếm tối đa 30-35% tổng thu nhập gia đình, đồng thời phải có quỹ dự phòng đủ trang trải 6-12 tháng sinh hoạt trong kịch bản lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.
Chẳng hạn, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm, nếu lãi suất ở mức 10%/năm, số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng khoảng 14,5 triệu đồng; nhưng khi lãi suất điều chỉnh lên 15%/năm, áp lực thanh toán hàng tháng sẽ tăng lên mức 19,8 triệu đồng.
Với người mua nhà, khoản vay vì thế cần được tính theo khả năng trả nợ trong cả thời gian dài, không chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên đồng thời khuyến nghị người mua tính đến khả năng giữ tài sản lâu dài. Cụ thể, nếu sử dụng vốn vay, cần tính khả năng trả nợ sau khi hết lãi suất ưu đãi, kể cả trường hợp lãi suất tăng hoặc nhà không có khách thuê. Ông cho rằng nên có khoản dự phòng ít nhất 6 tháng để trả ngân hàng.
"Bất động sản thường cần thời gian nắm giữ 5-10 năm để phát huy giá trị, nên nếu dòng tiền không đủ sức chịu đựng thì dù mua được giá tốt vẫn có nguy cơ phải bán lỗ", ông nói.
Còn với bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần kiểm tra thêm năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thi công thực tế, khả năng bàn giao và các ngân hàng tham gia tài trợ dự án.
