Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi tương quan giữa giá nhà và khoảng cách đến trung tâm. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí địa lý hay giá bán, người mua có thể cân nhắc thêm thời gian di chuyển, chi phí đi lại và khả năng kết nối với nơi làm việc.
VARS cho rằng những khu vực vệ tinh có giá bất động sản thấp hơn trung tâm khoảng 25-40%, nhưng được kết nối thuận tiện bằng metro, có thể giúp người mua giảm áp lực tài chính và thời gian đi lại.
Căn hộ 2-3 tỷ đồng, 15 phút đến nơi làm việc
Cùng góc nhìn này, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất doanh nghiệp nghiên cứu phát triển căn hộ giá 2-3 tỷ đồng tại những khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất còn phù hợp. Bởi bất động sản ở trung tâm khó có giá rẻ.
Dù vậy, ông Sơn nhấn mạnh giá trị không nên chỉ được nhìn nhận qua giá căn hộ hay vị trí gần nhà ga, mà cần tính đến việc làm, thu nhập và hệ sinh thái dịch vụ tại khu vực.
Theo ông, một khu dân cư chỉ có các tòa nhà căn hộ nhưng thiếu văn phòng, việc làm và hoạt động kinh tế sẽ khó hình thành cộng đồng có thể sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ tại chỗ. Do đó, doanh nghiệp cần phối hợp với chính quyền và các đơn vị kinh doanh để tạo thêm việc làm, nguồn thu nhập và dịch vụ tại địa phương.
Khi người dân có thể làm việc gần nơi ở, giá trị bất động sản không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí hay giá bán, mà còn gắn với cơ hội việc làm và chất lượng cuộc sống.
Như vậy, điều kiện quan trọng là dự án phải có kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt là metro, giúp người dân di chuyển đến nơi làm việc trong khoảng 15 phút. Đồng thời, khu vực phát triển dự án cần có trường học, dịch vụ, thương mại và các tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
Với phân khúc căn hộ 3-4 tỷ đồng, ông Sơn gợi ý doanh nghiệp có thể tối ưu thiết kế bằng cách thu gọn diện tích riêng, chỉ giữ lại những không gian thiết yếu. Các chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu và giải trí có thể được bố trí tại khu vực sử dụng chung để cư dân sử dụng khi có nhu cầu.
Tuy nhiên, ở góc độ người mua nhà, VARS lưu ý không phải dự án nào nằm gần nhà ga hoặc được giới thiệu thuộc khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development, gọi tắt là TOD) cũng đương nhiên được hưởng lợi.
Theo VARS, khoảng cách đến nhà ga mới chỉ là yếu tố ban đầu. Khả năng tiếp cận thực tế, kết nối với xe buýt, mật độ việc làm, dịch vụ và chất lượng đô thị mới là những yếu tố cần được xem xét.
Do đó, đơn vị này khuyến nghị cần phân biệt lợi ích thực tế từ hạ tầng với kỳ vọng tăng giá trên thị trường. Đặc biệt, người mua cần thận trọng với những dự án có tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới nằm trong quy hoạch nhưng giá trị hạ tầng tương lai đã được tính vào giá bán hiện tại.
Thực tế, theo ghi nhận của VARS, trong 2 năm qua, giá các dự án có kết nối thuận tiện với nhà ga metro đã tăng cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá rao bán căn hộ trong phạm vi 1 km dọc tuyến metro số 1 TP.HCM và trục Xa lộ Hà Nội đã tăng gần 2,4 lần trong 10 năm, lên 72,9 triệu đồng/m2 vào nửa đầu năm nay. Riêng năm 2025, sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán căn hộ tại khu vực này tăng khoảng 30% so với cùng kỳ.
TP.HCM nghiên cứu quy hoạch đô thị bán kính 1 km quanh các nhà ga
Đến nay, HĐND TP.HCM đã thông qua các nghị quyết quan trọng liên quan đến phát triển đô thị theo định hướng TOD. Mô hình này hướng đến hình thành các khu đô thị mật độ cao quanh nhà ga, tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận giao thông công cộng, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác các phương tiện như đường sắt đô thị, đường sắt nhẹ.
Trong Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2050 hoàn thành mạng lưới 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 961 km, cùng khoảng 450 km LRT/Tramway.
Trong đó, Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM Trương Trung Kiên cho biết quy hoạch đã xác định vị trí các nhà ga làm cơ sở khoanh vùng phát triển TOD. Cơ quan chức năng sẽ tiếp tục xác định ranh giới cụ thể, làm căn cứ lập quy hoạch đô thị cho từng khu vực, với phạm vi nghiên cứu dự kiến khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga.
Đây là chiến lược quan trọng trong bối cảnh quy hoạch của TP.HCM xác định nhà ở giá phải chăng là một chính sách trọng yếu. Thành phố sẽ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà công nhân, gắn với giao thông công cộng, các khu TOD và trung tâm việc làm.
