Người mua cân nhắc xuống tiền
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở và đất nền đều giảm so với quý trước, dù giá bán tại nhiều phân khúc như chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề có xu hướng hạ nhiệt.
Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, giảm 6%.
Diễn biến tương tự được ghi nhận tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM. Theo dữ liệu của One Mount, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm trước. Tại TPHCM, lượng giao dịch đạt khoảng 1.600 căn, giảm lần lượt 83% theo quý và 72% theo năm.
Những con số trên cho thấy, giá bán có dấu hiệu điều chỉnh chưa đủ tạo lực đẩy cho thị trường. Người mua vẫn cân nhắc kỹ trước quyết định xuống tiền, trong bối cảnh giá nhà ở tại các đô thị lớn còn cao so với thu nhập, trong khi chi phí vay vốn và rủi ro lãi suất sau thời gian ưu đãi tiếp tục là những yếu tố đáng quan tâm.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giá nhà ở trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư chào bán chỉ giảm khoảng 5%. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư buộc phải giảm giá để thu hồi vốn, mức giảm có trường hợp lên tới 20-30%, nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Thực tế này cho thấy, khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân vẫn là một trong những lực cản lớn đối với thanh khoản thị trường. Giá giảm so với thời điểm đạt đỉnh chưa đồng nghĩa với việc bất động sản đã trở nên dễ tiếp cận, nhất là khi nhiều sản phẩm vẫn được định vị ở phân khúc cao cấp.
Chị Ninh Loan (phường Yên Sở, Hà Nội) cho biết, gia đình chị đã tích lũy được khoảng 1 tỷ đồng để mua nhà nhưng vẫn chưa quyết định xuống tiền, dù giá một số căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm từ 500 triệu đồng đến cả tỷ đồng so với thời điểm sốt nóng.
“Giá căn hộ thứ cấp trước đó đã tăng gấp 2-3 lần, trong khi các dự án mới mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, có giá vượt 100 triệu đồng/m². Với số tiền tích lũy hiện có, gia đình tôi vẫn phải vay thêm một khoản lớn. Điều khiến tôi lo ngại nhất là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, bởi nếu tiền trả ngân hàng tăng cao thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi tiêu sinh hoạt”, chị Loan nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, giá nhà ở có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng, đúng hướng nhưng lại đi đôi với tình trạng sức mua giảm, tổng cầu giảm là điều đáng quan ngại.
Theo ông Châu, giá nhà ở có xu hướng giảm nhưng nhìn chung mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn và việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng. Sức mua giảm dẫn đến hệ quả là nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản.
Đồng thời, cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản tiếp tục tồn tại bất cập là vẫn còn “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Tái cơ cấu nguồn cung, hướng đến nhu cầu thực
Theo các chuyên gia, để khôi phục thanh khoản, thị trường cần những giải pháp kích cầu dựa trên nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung vào việc thúc đẩy giao dịch hoặc kỳ vọng giá tăng trở lại. Trọng tâm là giải quyết đồng thời bài toán giá nhà, cơ cấu nguồn cung và khả năng tiếp cận tài chính của người dân.
“Tiêu dùng là một trong các động lực chính của nền kinh tế, trong đó có tiêu dùng bất động sản nên rất cần thiết phải có các giải pháp kích cầu, hướng đến nhu cầu thật để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhất là yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình", ông Châu nói.
Ông Châu kiến nghị, “dự thảo Luật Nhà ở”, “dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” cần bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp để tái cấu trúc thị trường bên cạnh chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Chuyên gia cũng khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển dịch cơ cấu nguồn cung, tập trung vào phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực của đa số người dân thay vì chạy theo phân khúc cao cấp.
