UBND TPHCM vừa ban hành quyết định số 85/2026/QĐ-UBND về quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn.
Theo đó, các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, ảnh hưởng đến xác định giá đất bao gồm tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian kinh doanh; thời gian, tiến độ xây dựng cùng các định mức chi phí; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất của từng loại hình dự án bất động sản. Các thông số này là cơ sở ước tính doanh thu phát triển khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Đối với dự án nhà ở cao tầng, thời gian bán hàng được phân chia theo tổng diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả diện tích tầng hầm. Dự án có diện tích sàn dưới 50.000 m2 được áp dụng thời gian bán hàng 2 năm, với tỷ lệ 40% trong năm đầu và 60% trong năm thứ hai. Với dự án từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2, thời gian bán hàng 3 năm, tương ứng tỷ lệ 30%, 40% và 30%.
Đối với những dự án có quy mô lớn hơn, thời gian bán hàng tăng dần, tối đa 11 năm đối với dự án có diện tích sàn từ 1,2 triệu m2 trở lên. Tỷ lệ lấp đầy của dự án nhà ở cao tầng được xác định ở mức 75% diện tích sàn xây dựng.
Đối với dự án nhà phố liên kế, biệt thự, thời gian bán hàng dao động từ 1 - 9 năm, tùy số lượng sản phẩm. Dự án dưới 100 căn được tính thời gian bán hàng 1 năm, với tỷ lệ tiêu thụ 100%. Đối với dự án từ 3.000 căn trở lên, thời gian bán hàng là 9 năm.
Tương tự, dự án đầu tư theo hình thức bán nền nhà được xác định thời gian bán hàng từ 1 - 9 năm, cho dự án từ 3.500 nền trở lên.
Dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ thời điểm bắt đầu bán hàng khi kết thúc tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm. Tỉ lệ lấp đầy của dự án văn phòng 75%, dự án thương mại 70%.
Quy định cũng chia địa bàn TPHCM thành 4 khu vực để xác định tỷ lệ cho thuê theo từng năm. Tại khu vực 1, tỷ lệ cho thuê tăng từ 60% trong năm đầu lên 90% từ năm thứ tư. Khu vực 2 có tỷ lệ tương ứng từ 50% lên 80%; khu vực 3 từ 50% lên 75%; trong khi khu vực 4 từ 40% lên 70%.
Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao thời điểm bán hàng được tính từ năm thứ 2 kể từ ngày được Nhà nước cho thuê đất. Thời gian bàn hàng tối đa 6 năm áp dụng cho dự án có quy mô trên 500ha.
Đối với dự án đầu tư khách sạn, căn hộ dịch vụ, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu phát triển trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
Quyết định số 85/2026/QĐ-UBND cũng quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Cụ thể, đất phi nông nghiệp nằm trong bán kính 500 m tới trung tâm hành chính, thương mại được điều chỉnh tăng tối đa 5%. Thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt đường trở lên hoặc nằm gần ga tàu, bến xe buýt trong phạm vi 500 m được tăng tối đa 10%. Khu đất cách lề đường bằng một con kênh, rạch chưa san lấp hoặc đất nằm hai bên dạ cầu, cầu vượt… có thể điều chỉnh giảm tối đa 30%.
Cũng theo quy định trên, trong trường hợp thị trường thiếu dữ liệu chứng cứ để chứng minh mức biến động của giá thuê hoặc giá kinh doanh bất động sản đặc thù, các đơn vị tư vấn được phép áp dụng mức biến động cố định là 2,44%/năm để tính toán phương án.
