'Hạ nhiệt' về lãi suất, thị trường bất động sản phản ứng ra sao?

Đình Phong

20/10/2026 05:27

TPO - Giới chuyên gia nhận định động thái "hạ nhiệt" lãi suất khó tạo ra chuyển biến tức thì, nhất là khi tín dụng chưa được ưu tiên cho lĩnh vực địa ốc.

Bất động sản khó hưởng lợi ngay

Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, một số nhà băng thông tin giảm tới 2%/năm lãi suất cho vay đối với các khoản giải ngân mới, chủ yếu tập trung vào lĩnh vực ưu tiên và khách hàng sản xuất, kinh doanh.

Theo các chuyên gia động thái trên chưa đồng nghĩa người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản sẽ được tiếp cận vốn với chi phí thấp hơn.

Theo chuyên gia, động thái "hạ nhiệt" lãi suất khó tạo ra chuyển biến tức thì, nhất là khi tín dụng chưa được ưu tiên cho lĩnh vực địa ốc.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, việc yêu cầu giảm lãi suất tác động thực tế đến thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Đáng chú ý, các ngân hàng thông tin giảm lãi suất hiện chủ yếu áp dụng với khoản vay giải ngân mới, phục vụ lĩnh vực ưu tiên và hoạt động sản xuất, kinh doanh, chứ chưa có chính sách giảm lãi suất diện rộng cho bất động sản.

Theo ông Quê, sau đợt chỉ đạo hồi tháng 5, lãi suất không giảm như kỳ vọng mà thậm chí lãi suất huy động và cho vay còn tăng. Vì vậy, chưa thể khẳng định đợt chỉ đạo điều chỉnh hạ lãi suất lần này sẽ giúp thị trường địa ốc sớm thoát khó khăn.

Bên cạnh đó, khả năng giảm lãi suất giữa các ngân hàng cũng có sự khác biệt. Một số ngân hàng lớn có thể có dư địa điều chỉnh, trong khi các ngân hàng thương mại tư nhân đã huy động vốn với lãi suất cao sẽ khó giảm lãi suất cho vay hơn.

Thực tế, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), vốn được kỳ vọng có thanh khoản tốt hơn nhờ nhu cầu ở thực và chính sách hỗ trợ, người mua cũng đang gặp khó khăn vay vốn.

Theo khảo sát của ông Quê tại một số dự án, từ tháng 8 đến nay, người mua khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, trong khi vay thương mại cũng không dễ dàng; khoảng 10-20% khách hàng thanh lý hợp đồng do không vay được vốn hoặc không đủ khả năng tài chính.

“Nếu NƠXH còn gặp khó về thanh khoản thì bất động sản thương mại càng khó phục hồi nhanh”, ông Quê nhận định.

Theo vị chuyên gia, nguồn cung nhà ở hiện nay không chỉ có nguy cơ dư thừa mà còn mất cân đối khi nhiều dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, có mức giá vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. Việc thúc đẩy phát triển dự án, khởi công mới mà chưa gắn chặt với nhu cầu thực tế có thể khiến tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng hơn.

Để thị trường phục hồi bền vững, ông Quê cho rằng cần rà soát tổng thể nhu cầu và nguồn cung nhà ở, điều tiết kế hoạch phát triển dự án theo khả năng chi trả của người dân và tiến độ hoàn thiện hạ tầng.

Ông Quê dự báo, từ nay đến cuối năm 2026, thậm chí sang năm 2027, NƠXH vẫn có thể là điểm sáng tương đối của thị trường nhờ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các phân khúc thương mại như chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề... vẫn đối mặt với thách thức về thanh khoản và giá bán.

Người mua không nên vay quá 50% giá trị nhà

Ở góc độ thị trường, chị Nguyễn Phượng - lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho rằng, nếu lãi suất "hạ nhiệt" có thể cải thiện tâm lý người mua, nhưng chưa đủ để tạo ra làn sóng giao dịch mới nếu chi phí vay thực tế vẫn cao và giá nhà vượt xa khả năng tài chính của phần đông khách hàng.

Theo vị này, quyết định mua bất động sản hiện không chỉ phụ thuộc vào lãi suất mà còn gắn với thu nhập, khả năng trả nợ và kỳ vọng về giá trong tương lai. Khi người mua vẫn lo ngại chi phí vốn tăng trở lại sau thời gian ưu đãi, họ sẽ tiếp tục cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chỉ một biến động bất lợi về lãi suất hoặc thanh khoản cũng có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro tài chính.

Theo phân tích của VARS, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.

Trong quá khứ, thị trường bất động sản từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh 2011 - 2013 khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất nhiều khu vực, kể cả khu trung tâm giảm 30 - 40%.

Theo VARS, một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.