Gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn cung
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng khi các quy định của 3 Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ có thêm điều kiện phát triển lành mạnh và minh bạch. Những thay đổi về thể chế giúp tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đầu tư, phát triển dự án và giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Toan, cần phân biệt giữa tác động kỳ vọng của chính sách và hiệu quả thực tế. Từ khi luật được ban hành đến khi các quy định đi vào cuộc sống luôn có độ trễ nhất định. Nhiều nội dung cần được cụ thể hóa bằng nghị định, thông tư và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
“Điều quan trọng hiện nay là đẩy nhanh quá trình hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, bảo đảm quy định được thực thi thống nhất, giúp doanh nghiệp và người dân sớm tiếp cận những lợi ích mà chính sách mang lại”, ông Toan nhấn mạnh.
Cũng trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cho rằng, việc rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, tạo điều kiện để sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường thuận lợi hơn.
Một trong những tác động đáng chú ý là đơn giản hóa thủ tục, phân định rõ hơn vai trò quản lý của Nhà nước và quyền chủ động của doanh nghiệp. Khi các quy định về tiếp cận đất đai, thực hiện dự án và kinh doanh bất động sản rõ ràng hơn, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư, giảm nguy cơ dự án kéo dài do những cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, ông Kiên lưu ý trao quyền chủ động cho doanh nghiệp không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Cơ chế thị trường cần đi cùng công cụ giám sát, kiểm tra và xử lý vi phạm, nhất là đối với những lĩnh vực liên quan trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà.
Một vấn đề khác cần được giải quyết là tình trạng đất đai chậm đưa vào sử dụng. Theo ông Toan, cần có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là đất bỏ hoang, đồng thời phân định rõ nguyên nhân và trách nhiệm của từng bên. Nếu doanh nghiệp cố tình găm đất, đầu cơ hoặc không triển khai dự án theo quy định, cần có biện pháp xử lý phù hợp.
Kiểm soát đầu cơ, minh bạch giá nhà và bảo vệ người mua
Bên cạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, một vấn đề được thị trường quan tâm là làm thế nào kiểm soát tình trạng giá bất động sản tăng cao, trong khi giao dịch thực tế không tương xứng. Đây cũng là bài toán đặt ra đối với việc hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường trong các quy định pháp luật sửa đổi.
Theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý đang xây dựng lộ trình phát triển thị trường bất động sản, đồng thời dự thảo các luật sửa đổi, trong đó có nội dung về điều tiết thị trường.
Một điểm đáng chú ý là dự thảo sẽ làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản và xây dựng tiêu chí nhận diện hành vi này. Theo bà Hằng, khi xác định được thế nào là đầu cơ, cơ quan quản lý mới có cơ sở lựa chọn những công cụ điều tiết phù hợp, hướng thị trường đến gần hơn với giá trị thực.
“Ở thời điểm hiện nay, kiểm soát đầu cơ là một trong những yếu tố cần được chú trọng. Tuy nhiên, về lâu dài, các công cụ điều tiết cũng phải thay đổi theo diễn biến thị trường và những nhu cầu mới phát sinh”, bà Hằng nói.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc kiểm soát giá cần dựa trên cơ chế hình thành giá tại từng thời điểm, thay vì áp dụng một cách tiếp cận cứng nhắc. Giá bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố như chi phí đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế, phí, chi phí vốn, vị trí, nhu cầu và tâm lý thị trường.
Nếu giá tăng do thu nhập người dân được cải thiện, nhu cầu thực tăng và chất lượng sống nâng lên, đó có thể là dấu hiệu của sự phát triển kinh tế. Ngược lại, nếu giá liên tục tăng nhưng giao dịch rất ít hoặc không có, cơ quan quản lý cần xem xét liệu mức giá có phản ánh đúng giá trị thực hay không.
“Trong quá trình quản lý thị trường, chúng tôi thấy rất rõ mặc dù giá bất động sản tăng cao nhưng giao dịch không có”, bà Hằng cho biết.
Bà Hằng cũng nhấn mạnh yêu cầu tìm điểm cân bằng trong xác định giá đất. Xác định giá đất theo giá thị trường là nguyên tắc phù hợp, nhưng khó khăn nằm ở việc xác định thế nào là giá thị trường trong bối cảnh giao dịch có thể không phản ánh đầy đủ giá trị thực.
