Lo khó bán nhà khi phát sinh nhu cầu
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, Chính phủ đề xuất siết điều kiện chuyển nhượng NƠXH. Cụ thể, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua NƠXH theo quy định.
Quy định này có điểm khác biệt so với pháp luật hiện hành. Theo đó, sau thời hạn 5 năm, kể từ khi thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận, chủ sở hữu NƠXH được quyền chuyển nhượng theo cơ chế thị trường, không bị giới hạn đối tượng mua lại.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đề xuất mới hướng tới mục tiêu bảo đảm quỹ NƠXH tiếp tục phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng mua nhà hưởng ưu đãi rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, việc tiếp tục giới hạn quyền chuyển nhượng cũng đặt ra những vấn đề về tính cần thiết, hiệu quả thực tế và tác động đến quyền lợi của người mua nhà hợp pháp.
Nhiều thành viên Hội đồng Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS đã đưa ra những góc nhìn khác nhau về vấn đề này.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phan Việt Hoàng, Phó Chủ tịch Hội đồng VARS IRE cho rằng, cần phân biệt rõ hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch chuyển nhượng xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sở hữu.
Theo các ý kiến này, người dân mua NƠXH đúng điều kiện, sử dụng nhà để ở nhưng sau đó phát sinh nhu cầu thay đổi nơi sinh sống không nên bị đánh đồng với hành vi trục lợi chính sách.
Cùng quan điểm cần có cơ sở thực tiễn khi xây dựng quy định, ông Trần Thế Dũng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Land Phát Đạt và ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV An Bảo kiến nghị cần đánh giá đầy đủ thực trạng đầu cơ NƠXH trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế chuyển nhượng.
Theo đó, cơ quan quản lý cần làm rõ quy mô, phương thức và nhóm đối tượng thực hiện hành vi trục lợi. Đồng thời, cần so sánh hiệu quả giữa việc tiếp tục giới hạn chuyển nhượng với các giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ngay từ đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.
Ở góc độ đời sống, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home đưa ra một số tình huống có thể phát sinh sau khi người dân mua NƠXH. Chẳng hạn, chủ nhà cần bán căn hộ để trang trải chi phí chữa bệnh, người lao động chuyển công tác đến địa bàn xa hoặc gia đình muốn đổi sang căn hộ rộng hơn khi số lượng thành viên tăng lên.
Đây đều là những nhu cầu có thể phát sinh ngoài dự kiến tại thời điểm mua nhà, không nhất thiết xuất phát từ mục đích đầu cơ hay tìm kiếm lợi nhuận.
Ông Nguyễn Văn Nam, Công ty Bất động sản Land 360 và ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc Đầu tư CTCP Địa ốc Mai Việt cũng cho rằng, điều kiện thu nhập và nhu cầu nhà ở của người dân có thể thay đổi theo thời gian. NƠXH có thể là căn nhà đầu tiên, giúp người dân ổn định cuộc sống, tích lũy tài chính trước khi chuyển sang nơi ở phù hợp hơn.
Theo các ý kiến này, nếu tiếp tục thu hẹp đối tượng được mua lại NƠXH, người sở hữu có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua, nhất là tại những địa phương có nhu cầu NƠXH không cao hoặc số lượng người đủ điều kiện mua lại còn hạn chế.
Ở chiều ngược lại, ông Hoàng Lịch Thiệp, Giám đốc Công ty TNHH Nhà đất Hoàng Anh ủng hộ việc tiếp tục giới hạn đối tượng mua lại NƠXH sau 5 năm trong nhóm được hưởng chính sách. Theo ông, quy định này nhằm bảo đảm quỹ nhà tiếp tục phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, hạn chế nguy cơ NƠXH chuyển sang thị trường thương mại.
Theo VARS, sự khác biệt trong các ý kiến cho thấy, vấn đề không nằm ở mục tiêu chống đầu cơ mà là lựa chọn phương thức kiểm soát phù hợp, vừa bảo đảm hiệu quả chính sách, vừa hạn chế tác động đến nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân.
Đề xuất cơ chế bán nhà linh hoạt hơn
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tich Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị cho phép người mua NƠXH được chuyển nhượng theo giá thị trường sau 5 năm, thay vì tiếp tục bị giới hạn đối tượng và giá bán.
Theo đó, ông Châu đề xuất hai cơ chế chuyển nhượng tương ứng với từng giai đoạn. Trong 5 năm đầu, người mua vẫn chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH. Tuy nhiên, giá bán cần được tính thêm lãi vay, chi phí vốn và khoản trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), thay vì chỉ căn cứ giá ghi trong hợp đồng.
Đối với khoản tiền ứng trước không quá 30% giá trị hợp đồng, HoREA đề xuất tính chi phí vốn theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. Khoản trượt giá CPI cũng được tính trên tổng các chi phí này.
Sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền, nếu đã được cấp giấy chứng nhận, chủ sở hữu được chuyển nhượng nhà theo cơ chế thị trường. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cho người có nhu cầu.
