Người mua chịu thiệt nếu bán NƠXH sau 5 năm theo đúng hợp đồng
HoREA vừa có văn bản số 147/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền, kiến nghị sửa đổi quy định về chuyển nhượng NƠXH tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo dự thảo luật này, trong 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH, với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng. Hết thời hạn, việc chuyển nhượng vẫn bị giới hạn đối tượng, chưa được thực hiện theo cơ chế thị trường.
HoREA cho rằng, quy định trên chưa tính đầy đủ các khoản chi phí người mua phải bỏ ra, gồm lãi vay ngân hàng, phí phạt tất toán trước hạn, chi phí vốn của khoản tiền ứng trước, phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ.
Đơn cử, với khoản vay 1 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi khoảng 5,9%/năm, người vay phải trả 59 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu, tương đương gần 4,9 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc. Nếu phải bán lại nhà theo giá ghi trong hợp đồng, người mua khó thu hồi đầy đủ chi phí đã bỏ ra.
Theo HoREA, việc khống chế giá chuyển nhượng trong khi không tính đủ chi phí thực tế có thể dẫn đến giao dịch hai giá, mua bán ngầm để nhận tiền chênh lệch ngoài hợp đồng.
Một bất cập khác là về quyền định đoạt tài sản. Người mua có thể phải chuyển nơi ở, thay đổi công việc hoặc gặp biến cố về tài chính, sức khỏe. Nếu không được bán nhà theo giá thị trường sau 5 năm, họ sẽ gặp khó khăn khi cần xử lý tài sản để đáp ứng nhu cầu mới.
Nên gỡ vướng chuyển nhượng
Để tháo gỡ bất cập, HoREA đề xuất hai cơ chế chuyển nhượng tương ứng với từng giai đoạn. Trong 5 năm đầu, người mua vẫn chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH. Tuy nhiên, giá bán cần được tính thêm lãi vay, chi phí vốn và khoản trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), thay vì chỉ căn cứ giá ghi trong hợp đồng.
Đối với khoản tiền ứng trước không quá 30% giá trị hợp đồng, HoREA đề xuất tính chi phí vốn theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. Khoản trượt giá CPI cũng được tính trên tổng các chi phí này.
Sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền, nếu đã được cấp giấy chứng nhận, chủ sở hữu được chuyển nhượng nhà theo cơ chế thị trường. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua cho người có nhu cầu.
Về tiền sử dụng đất, HoREA lựa chọn phương án 2 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, chủ căn hộ NƠXH không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng.
Bên cạnh việc nới điều kiện chuyển nhượng, HoREA đề nghị siết chặt điều kiện thụ hưởng chính sách. Người mua hoặc thuê mua NƠXH phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Nếu chưa có thường trú, người đăng ký phải có tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương và sau khi mua nhà phải đăng ký thường trú tại căn nhà.
HoREA cho biết, một số doanh nghiệp như Tập đoàn Kim Oanh, Hưng Thịnh Đại Bái, Lan Hưng, Hưng Lộc và Kim Ngân Thuận Thành đã ghi nhận tình trạng người dân rút hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NƠXH sau khi dự thảo được công bố. Tâm lý lo ngại bị hạn chế quyền chuyển nhượng có thể khiến người dân dè dặt hơn.
Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang nghiên cứu quy định về giá bán lại NƠXH sau 5 năm trên cơ sở ý kiến của nhiều bên. Tuy nhiên, mục tiêu của chính sách là hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi.
