Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung mới phân khúc căn hộ trong quý IV có thể đạt khoảng 7.000-10.000 căn, tăng nhẹ so với quý trước. Nguồn cung tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương (cũ). Trong đó, căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, còn phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven.
Nguồn cung tăng
Sức cầu được DKRA kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm, song khó ghi nhận đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định, đi kèm các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu. Thanh khoản và giá bán thứ cấp có thể phục hồi nhất định nhưng vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản.
So với các giai đoạn khác của thị trường, CBRE cho rằng nguồn cung mới trong quý IV vẫn ở mức thấp. Lý do là nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán để chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.
Tại khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung tương lai dự kiến phân bổ ở khu đông, khu nam và khu bắc, chủ yếu là các dự án thuộc khu đô thị quy mô lớn hoặc nằm tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm. Bình Dương (cũ) tiếp tục là điểm nóng nguồn cung mới, tập trung dọc Quốc lộ 13 và các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ những tuyến metro đang được triển khai.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong năm 2026 và 2027 sẽ đạt khoảng 23.000-24.000 căn mỗi năm, giảm khoảng 20% so với năm 2025.
Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về phía đông và phía nam, chiếm khoảng 75-80% tổng nguồn cung. Khu bắc cũng ghi nhận sự tham gia của các dự án mới, trong khi khu tây dự kiến xuất hiện thêm những dự án quy mô lớn tại Hóc Môn, chiếm khoảng 8% nguồn cung.
Về triển vọng giá bán, DKRA dự báo giá sơ cấp trong quý cuối năm duy trì ổn định. Trong khi đó, giao dịch và giá bán thứ cấp có thể phục hồi nhất định nhưng vẫn chịu tác động từ lãi suất và tín dụng bất động sản.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, phụ trách Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cho biết triển vọng thị trường bất động sản nhà ở quý IV phụ thuộc chủ yếu vào diễn biến lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung và mức độ cải thiện của sức cầu.
Trong kịch bản kỳ vọng của DXS-FERI, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Kịch bản này phản ánh trạng thái thị trường vẫn duy trì hoạt động giao dịch nhưng tiếp tục phân hóa.
Theo bà Liên, trọng tâm của thị trường trong giai đoạn cuối năm không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung hay tốc độ mở bán, mà còn ở khả năng điều chỉnh để phù hợp với sức mua thực tế. Chủ đầu tư cần thích ứng về sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán; doanh nghiệp môi giới cần phân bổ nguồn lực theo khả năng hấp thụ.
Người mua phân hóa theo khả năng tài chính
Bên cạnh nguồn cung và giá bán, nhu cầu nhà ở cũng được dự báo có sự thay đổi theo khả năng tài chính và mục đích sử dụng. Theo One Mount Group, cơ cấu hộ gia đình tại Hà Nội và TP.HCM đang phân hóa theo các nhóm thu nhập. Trong đó sự gia tăng của nhóm hộ có thu nhập trung bình và cao là động lực thúc đẩy các loại hình nhà ở thương mại do chủ đầu tư phát triển.
Với nhóm khách hàng có thu nhập cao, từ 1 tỷ đồng/năm trở lên, nhu cầu nhà ở gắn với việc nâng cấp chất lượng sống và tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, nhóm hộ có thu nhập trung bình, từ 200 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm, cùng nhóm thu nhập đại chúng không quá 200 triệu đồng/năm có nhu cầu khác biệt về sản phẩm và khả năng chi trả.
Theo định hướng phân nhóm nhu cầu của One Mount Group, khách hàng muốn giảm áp lực tài chính có xu hướng ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê hoặc nhà ở xã hội. Những tiêu chí được chú trọng gồm diện tích tối ưu, chi phí thấp, kết nối đi lại thuận tiện và được hỗ trợ về vốn hoặc chính sách thuê, mua.
Sự phân hóa này cũng đặt ra yêu cầu khác nhau đối với sản phẩm nhà ở. Trong khi nhóm khách hàng có nhu cầu nâng cấp chất lượng sống quan tâm đến vị trí, tiện ích và chất lượng vận hành, nhóm có khả năng tài chính hạn chế chú trọng hơn đến tổng chi phí sở hữu và khả năng thanh toán.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng việc phát triển bất động sản trong giai đoạn mới phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường, trong đó khách hàng cần được đặt ở vị trí trung tâm. Doanh nghiệp cần hiểu khách hàng cần gì, thói quen sinh hoạt ra sao và mong muốn nhận được những giá trị nào từ sản phẩm để định hình thiết kế và phương án phát triển phù hợp.
Cùng quan điểm về yêu cầu thích ứng của thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên nhìn nhận chủ đầu tư cần điều chỉnh sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán theo sức mua thực tế. Người mua cũng cần cân đối kỳ vọng với giá trị sử dụng và năng lực tài chính.
