Doanh nghiệp mắc kẹt giữa chi phí vốn và rủi ro pháp lý
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, theo số liệu của hội, trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, ở chiều cầu, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đáng chú ý, trong quý III, có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên tổng nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tiếp trong ba quý gần nhất.
Lý giải nguyên nhân giao dịch sụt giảm, ông Đính cho rằng trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.
Theo ông, khi chi phí vay tăng trong bối cảnh giá tài sản đã ở mức cao, người mua trở nên thận trọng hơn, nhất là với những sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa có nhiều thay đổi. Trong quý III/2026, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TPHCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Bên cạnh giá bán nhà cao, cơ cấu nguồn cung cũng đang mất cân đối. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.
Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do hàng loạt chi phí gia tăng, từ đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn đến pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính. Một số dự án còn phát sinh chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy, thay vì giảm giá bán trực tiếp, doanh nghiệp thường lựa chọn các giải pháp như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản FUTA Land, dẫn chứng những vướng mắc từ thực tế một dự án do doanh nghiệp triển khai.
Theo bà Xim, dự án FUTA Residence đã bàn giao nhà và khách hàng đã vào ở. Doanh nghiệp cũng sẵn sàng bàn giao sổ đỏ cho cư dân trong suốt 6 tháng qua, nhưng đến nay vẫn phải chờ Sở Tài chính Đà Nẵng xác định giá đất.
“Sau khi sáp nhập với Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn chưa sẵn sàng xác định giá đất cho doanh nghiệp. Trong khi đó, khi bán hàng, doanh nghiệp cam kết bàn giao nhà và sổ đỏ. Nếu chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất nên không thể hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ để bàn giao cho khách hàng. Đây là một rủi ro pháp lý thực tế mà doanh nghiệp phải đối mặt.”, bà Xim nói.
Rủi ro tiếp theo là áp lực dòng tiền. Theo bà, hiện nay, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi cả chi phí vốn và chi phí xây dựng đều ở mức cao. Việc bảo đảm tiến độ cam kết đang trở thành bài toán rất khó đối với các chủ đầu tư.
Đặc biệt, áp lực lãi suất cũng là một thách thức lớn. Bà Xim cho biết, trong bối cảnh lãi suất thả nổi có thể lên tới 16-18%, doanh nghiệp rất khó bán được nhà. Đây là một trong những khó khăn thực tế mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt.
Cần làm gì?
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV chỉ ra rằng, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60-65%. Dư địa phát triển của phân khúc này từ nay đến năm 2030 còn rất lớn.
Để thích ứng và vượt qua thách thức trong chu kỳ mới, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt là về tài chính; kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, tính toán kỹ chi phí vốn đang gia tăng và chủ động phương án trả các khoản nợ đến hạn.
Tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, chủ động nắm bắt những cơ chế tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chính sách ưu đãi nhà ở xã hội và các gói giãn, hoãn thuế, phí hiện hành.
Cùng với đó, định hình lại sản phẩm và phân khúc, kiên quyết điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng tập trung vào nhu cầu ở thực, vừa túi tiền của đại đa số người dân.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với “dòng người - dòng tiền” làm trung tâm.
Trong đó, nhu cầu ở thực cần được xác định là trọng tâm trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Các chủ đầu tư nên tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý đầy đủ, địa bàn có tiềm năng phát triển và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.
“Điều quan trọng là phải xác định rõ ai sẽ sống tại dự án, họ làm việc ở đâu, khả năng chi trả đến đâu và cần loại nhà ở nào. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ cấu sản phẩm, diện tích, mức giá và tiến độ mở bán phù hợp với nhu cầu thị trường”, ông Đính chia sẻ.
Trong bối cảnh giá đất khu vực nội đô đã ở mức cao, ông Đính cho rằng doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, tổ chức hệ thống tiện ích đồng bộ và cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn.
Tuy nhiên, việc phát triển dự án phải gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và quá trình hình thành dân cư. Doanh nghiệp cần tránh đưa nguồn cung ra thị trường quá sớm khi các điều kiện hấp thụ chưa sẵn sàng.
Mặt khác, trong bối cảnh chi phí vốn cao và khách hàng ngày càng thận trọng, doanh nghiệp cần chủ động đổi mới phương thức kinh doanh, áp dụng các giải pháp tài chính phù hợp như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian thanh toán. Những chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua, thúc đẩy giao dịch và duy trì thanh khoản thị trường.
“Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới”, ông Đính nhấn mạnh.
