Trước lo ngại về nguy cơ tạo giá ảo, gây xáo trộn thị trường từ các phiên đấu giá được tổ chức quá dễ dãi, luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC) - trao đổi về cơ chế đấu giá đất.
Giá đất bị đẩy lên, cả nền kinh tế chịu hệ lụy
- Thưa ông, phiên đấu giá đất tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình vừa qua ghi nhận mức trúng tới gần 1,5 tỷ đồng/m², gấp gần 160 lần giá khởi điểm. Ông nhìn nhận thế nào về hiện tượng này?
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia và là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, vừa phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân, vừa là tư liệu sản xuất nền tảng, đồng thời gắn liền với chủ quyền quốc gia và an ninh, quốc phòng. Vì vậy, giá đất cần phản ánh tương đối sát giá trị thực và hiệu quả khai thác.
Khi một lô đất được trả giá cao đến mức phi lý, hệ lụy không dừng ở một phiên đấu giá. Đặc biệt nếu mức giá ấy bị lợi dụng để đẩy giá cả khu vực thì hậu quả còn lớn hơn nhiều. Người bán lấy giá đấu làm mốc tham chiếu, giới đầu cơ có cớ đẩy giá, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đất đai tăng cao. Cuối cùng, người mua nhà và cả nền kinh tế chịu ảnh hưởng xấu.
Những mức giá phi lý có thể tạo hiệu ứng dây chuyền, làm méo mó thị trường, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, sản xuất và kinh doanh.
- Chính phủ đang nỗ lực bình ổn giá bất động sản, đưa giá nhà về mức hợp lý hơn. Theo ông, những phiên đấu giá bất thường như vậy ảnh hưởng thế nào đến mục tiêu này?
Chính phủ đang tìm nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn về nhà ở cho người dân, nhưng nếu hoạt động đấu giá đất ở một số địa phương thiếu kiểm soát, khiến giá đất bị đẩy lên một cách hết sức phi lý thì những nỗ lực đó sẽ khó mang lại hiệu quả.
Giá đất đấu bị đẩy lên cao dẫn đến 3 hệ lụy:
Thứ nhất, có thể tạo mặt bằng giá ảo, kích thích đầu cơ và kéo giá các khu đất xung quanh tăng theo.
Thứ hai, các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất thực tế gặp bất lợi khi phải cạnh tranh với những người sẵn sàng trả giá rất cao không vì mục đích sử dụng đất hiệu quả.
Thứ ba, người mua nhà ở chịu thiệt không đáng có, vì khi chi phí tạo lập quỹ đất tăng thì doanh nghiệp có muốn cũng không tài nào giảm được giá nhà, thậm chí có thể phải dừng dự án vì không bảo đảm hiệu quả đầu tư.
Cần áp giá trần, chấm dứt tư duy đấu giá đất càng cao càng tốt
- Từ vụ việc tại Ninh Bình gần đây, ở Thủ Thiêm cách đây vài năm và nhiều phiên đấu giá đất khác, người đấu giá sẵn sàng bỏ cọc khi đạt được mục đích chốt giá ở mức không tưởng, theo ông, đâu là bất cập lớn nhất trong cơ chế đấu giá đất hiện nay?
Theo tôi, vấn đề nằm ở cơ chế xác định giá đất và quản lý hoạt động đấu giá chưa đủ chặt chẽ để kiểm soát, ngăn ngừa những diễn biến bất thường, bất lợi.
Nguyên lý của đấu giá bình thường là mong muốn bán được với giá cao nhất. Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế, xã hội, cả trước mắt cũng như lâu dài, nên không giống với tất cả các loại tài sản, hàng hóa khác.
Đất chỉ có giá trị kinh tế thực sự khi kết hợp với đầu tư, xây dựng, khai thác hiệu quả, mang lại giá trị gia tăng. Đẩy giá đất lên cao không phải là tỷ lệ thuận, mà hầu hết sẽ là tỷ lệ nghịch với giá thành sản phẩm và hiệu quả tổng thể mà nó mang lại.
Xét cả theo nguyên tắc lẫn thực tế lâu nay, cần phải ấn định giá đất đấu giá của Nhà nước chỉ xoay quanh một biên độ nhất định. Theo tôi, mức giá trúng chỉ nên tối đa 1, 5 lần, cùng lắm là 2 lần giá khởi điểm, tùy thuộc vào giá trị và điều kiện cụ thể của từng khu đất.
- Một số ý kiến đề xuất tham khảo kinh nghiệm Trung Quốc, từng áp dụng giá trần đấu giá đất tại 22 thành phố lớn, với mức trúng không vượt quá 15% giá khởi điểm. Ông đánh giá thế nào?
Đây là kinh nghiệm rất đáng thám khảo.
Đấu giá không giới hạn, đẩy giá đất lên gấp nhiều lần, thậm chí hàng chục, hàng trăm lần giá khởi điểm thì lợi bất cập hại, nếu trước mắt ngân sách có thể tăng được một thì tương lai nguồn thu sẽ giảm đi nhiều hơn một.
Tôi cho rằng Việt Nam cũng nên nhanh chóng áp dụng giá trần phù hợp với từng khu vực, loại đất, quy hoạch và khả năng khai thác. Khi nhiều nhà đầu tư cùng trả tới mức trần, có thể xem xét những tiêu chí bổ sung để lựa chọn người có phương án sử dụng đất hiệu quả. Như vậy chúng ta có thể ngăn giá ảo, bảo đảm cạnh tranh lành mạnh và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
- Vậy theo ông, cần thay đổi cơ chế đấu giá đất như thế nào để vừa chống đầu cơ, vừa hỗ trợ mục tiêu bình ổn thị trường bất động sản?
Quan trọng nhất là phải thay đổi căn bản tư duy, từ “đấu giá đất để thu tiền với mức cao nhất” như đấu giá thông thường, sang “đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư”, nhắm tới hiệu quả để nuôi dưỡng nguồn thu. Sau này thu từ giá trị gia tăng, nhất là thuế thu nhập từ sản xuất, kinh doanh, chứ không chỉ chăm chăm nhằm tới nguồn thu trước, thu sớm từ tiền đất.
Như tôi đã nói, cần nhanh chóng áp dụng cơ chế giá trần hợp lý, đồng thời với việc kiểm soát chặt năng lực tài chính của người tham gia và khả năng khai thác gia tăng giá trị của đất đai. Không phải ngẫu nhiên mà Luật Đấu giá được sửa đổi mức đặt cọc từ 5%, lên 10%, 15% rồi 20% và gần đây đẩy vọt lên 50% giá khởi điểm, nhằm khắc phục sự bất cấp của việc đấu giá đất.
Đã đến lúc phải chấm dứt tư duy đấu giá đất càng cao càng tốt. Ứng xử với việc đấu giá “đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước” như Hiến pháp ghi nhận. Đặt vào hiệu quả sử dụng đất, giá trị kinh tế - xã hội được tạo ra và nguồn thu bền vững, chứ không phải bán đất với giá cao để thu thật nhiều tiền đất.
- Xin cảm ơn ông!
