Vì sao cả người mua và chủ đầu tư nhà xã hội khó tiếp cận vốn?

Người mua đỏ mắt chờ vốn ưu đãi

Anh Nguyễn Minh Đức, nhân viên văn phòng tại phường Hà Đông, Hà Nội, cho biết đã ký hợp đồng mua một căn hộ 2 phòng ngủ thuộc dự án nhà ở xã hội tại Long Biên với giá gần 1,5 tỷ đồng. Theo quy định, anh Đức đủ điều kiện vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất cố định 5,4%/năm, thời hạn vay lên tới 25 năm. Đây là phương án anh kỳ vọng bởi mức lãi suất thấp và ổn định giúp người mua dễ tính toán thu nhập, chi phí và nghĩa vụ trả nợ trong thời gian dài.

Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ vay vốn, hạn mức giải ngân tại thời điểm đó đã hết. Anh được thông báo phải chờ đợt vốn tiếp theo vào năm sau.

“Hợp đồng mua nhà đã ký, nhưng nếu cứ chờ vốn từ ngân hàng CSXH có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, vi phạm do không nộp tiền đúng tiến độ. Vì vậy, tôi được tư vấn chuyển sang vay ngân hàng thương mại với lãi suất cao hơn. Điều này làm gia tăng áp lực và ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của gia đình”, anh Đức nói.

Theo phương án này, anh được hưởng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo. Mức lãi suất này vẫn thấp hơn nhiều khoản vay thương mại thông thường nhưng theo anh Đức, rủi ro về chi phí vốn trong dài hạn cao hơn so với khoản vay chính sách có lãi suất ổn định.

“Điều tôi mong muốn nhất vẫn là được vay Ngân hàng Chính sách xã hội. Lãi suất 5,4% và cố định trong thời gian dài sẽ giúp người mua nhà dễ tính toán thu nhập, chi phí và kế hoạch trả nợ”, anh Đức chia sẻ.

Trường hợp của anh Đức cho thấy một nghịch lý: Người mua có nhu cầu thực, đã ký hợp đồng và đủ điều kiện vay nhưng vẫn có thể gặp rủi ro vì nguồn vốn ưu đãi không phải lúc nào cũng sẵn sàng đúng thời điểm.

Theo số liệu về bố trí nguồn vốn ngân sách thực hiện chính sách hỗ trợ, cho vay phát triển nhà ở xã hội, đến ngày 31/5/2026, tổng nguồn vốn chương trình cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt hơn 25.050 tỷ đồng.

Trong đó, nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp là 7.380 tỷ đồng; nguồn vốn Ngân hàng Chính sách xã hội huy động 7.380 tỷ đồng; nguồn vốn thuộc Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 7.698 tỷ đồng và nguồn vốn nhận ủy thác từ ngân sách địa phương 2.596 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/5/2026, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân 32.059 tỷ đồng cho 69.204 khách hàng vay vốn. Trong số này có 20.813 trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội và 48.391 trường hợp xây dựng, cải tạo nhà ở.

Tổng dư nợ chương trình đạt 22.919 tỷ đồng, tăng 2.363 tỷ đồng so với năm 2025, với 56.982 khách hàng đang còn dư nợ.

Những con số này cho thấy nguồn vốn chính sách đã bước đầu đi vào thị trường và hỗ trợ hàng chục nghìn hộ gia đình. Tuy nhiên, nhu cầu vay vốn của người dân vẫn rất lớn, trong khi nguồn vốn được phân bổ theo từng chương trình, từng thời điểm và từng địa phương. Vì vậy, có thể xuất hiện tình trạng người mua đủ điều kiện nhưng phải chờ nguồn vốn.

Bên cạnh vốn chính sách, người mua nhà còn có thể tiếp cận nguồn tín dụng thương mại ưu đãi dành cho nhà ở xã hội. Theo Nghị quyết 33/NQ-CP, bốn ngân hàng thương mại Nhà nước gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank được giao triển khai chương trình tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng, mỗi ngân hàng 30.000 tỷ đồng. Sau đó, chương trình tiếp tục thu hút thêm các ngân hàng thương mại cổ phần gồm MB, Techcombank, VPBank, TPBank và HDBank, mỗi ngân hàng đăng ký 5.000 tỷ đồng. Tổng quy mô đăng ký được nâng lên 145.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến hết tháng 5/2026, doanh số giải ngân chương trình mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương khoảng 8,5% quy mô đăng ký, trong đó, khoảng 10.640 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư dự án và khoảng 1.800 tỷ đồng dành cho người mua nhà với tổng dư nợ đạt khoảng 10.175 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mức lãi suất ưu đãi 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà vẫn được áp dụng trong khuôn khổ chương trình. Nhưng để tiếp cận được mức lãi suất này, khoản vay phải đáp ứng các điều kiện của chương trình và dự án phải thuộc phạm vi được triển khai. Trong khi đó, thực tế cho thấy số lượng dự án đủ điều kiện còn hạn chế, cùng với các yêu cầu về hồ sơ, điều kiện vay và khả năng chứng minh năng lực tài chính, khiến không phải người có nhu cầu mua nhà ở xã hội nào cũng có thể tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Khoảng cách giữa quy mô vốn đăng ký 145.000 tỷ đồng và phần vốn thực tế đến được với người mua nhà cho thấy cần tiếp tục tháo gỡ các rào cản về điều kiện vay, thủ tục, danh mục dự án đủ điều kiện và khả năng trả nợ của người dân.

Đối với chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội, triển khai từ cuối tháng 5/2025, đến hết tháng 5/2026, doanh số giải ngân chỉ đạt khoảng 383 tỷ đồng với tổng dư nợ khoảng 353 tỷ đồng. Như vậy, dù có nhiều kênh vốn, tốc độ giải ngân vẫn thấp so với quy mô chương trình

Vì sao vốn ưu đãi khó đến được dự án?

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn là một trong những nút thắt lớn nhất khiến dòng vốn chưa thể giải ngân nhanh.

Theo đó, số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Số dự án đủ điều kiện để ngân hàng tiếp cận, thẩm định và giải ngân vì vậy chưa nhiều. Nguồn vốn ưu đãi dù được bố trí nhưng chưa thể đi vào nền kinh tế với tốc độ như kỳ vọng.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết vốn vay là vấn đề được nêu ở cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Theo ông Châu, hầu như không có doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nào tiếp cận được gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng với mức lãi suất ưu đãi. Nhiều doanh nghiệp phải vay thương mại, có trường hợp chịu lãi suất lên tới 14%/năm.

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn. Chủ đầu tư khó tiếp cận vốn giá rẻ sẽ phải sử dụng nguồn vốn thương mại có chi phí cao hơn, làm tăng áp lực tài chính, tăng chi phí đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Trong khi đó, người mua nhà thu nhập thấp lại cần mức giá hợp lý phù hợp với khả năng trả nợ.

Về phía người mua, ông Lê Hoàng Châu cho rằng lãi suất ưu đãi hiện nay vẫn là vấn đề cần tiếp tục xem xét. Lãi suất cho người mua nhà ở xã hội đã được giảm từ 6,6% xuống 5,4%/năm, nhưng theo HoREA, mức này vẫn cao so với khả năng tài chính của một bộ phận người thu nhập thấp. Hiệp hội đề nghị nghiên cứu đưa lãi suất xuống 4,8%/năm, tương đương mức từng áp dụng trong giai đoạn 2021-2024.

Với một căn hộ có giá khoảng 1,5 tỷ đồng như trường hợp anh Minh Đức, chênh lệch lãi suất không chỉ là vài phần trăm trên giấy. Khi thời hạn vay kéo dài 15-25 năm, mỗi thay đổi về lãi suất đều có thể tác động trực tiếp đến số tiền người mua phải trả hàng tháng và tổng chi phí vay.

Bởi vậy, để tháo gỡ bài toán tín dụng nhà ở xã hội, việc bổ sung nguồn vốn là cần thiết nhưng chưa đủ. Cùng với vốn ưu đãi, cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý, tăng số lượng dự án đủ điều kiện triển khai, bảo đảm nguồn cung thực tế và thiết kế cơ chế để vốn đến đúng cả hai phía: doanh nghiệp có thể triển khai dự án với chi phí vốn hợp lý và người dân có thể mua nhà bằng khoản vay phù hợp với thu nhập dài hạn.