Cần làm rõ tiêu chí đất bỏ hoang
Tại cuộc họp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào dự thảo luật các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang; trên cơ sở đó giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm chính sách phù hợp với thực tiễn.
Đây là định hướng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng găm giữ, bỏ hoang và đầu cơ đất đai. Trước đó, Nghị quyết 21-NQ/TW cũng đặt ra yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp, nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất, găm giữ đất làm méo mó thị trường...
Về vấn đề này, trao đổi tại hội thảo về chiến lược phát triển bất động sản diễn ra mới đây, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, trước hết cơ quan soạn thảo cần xác định rõ tiêu chí áp dụng thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang.
Theo ông Hiếu, với các dự án đầu tư, tình trạng chậm triển khai có thể được nhận diện thông qua tiến độ thực hiện dự án. Tuy nhiên, với đất do cá nhân, tổ chức khác sử dụng, việc xác định thế nào là chậm đưa vào sử dụng hoặc bỏ hoang phức tạp hơn.
“Đây là vấn đề pháp lý”, ông Hiếu nói đồng thời đặt ra câu hỏi về mức thuế: mức thuế cao hơn là cao hơn bao nhiêu và được tính trên cơ sở nào?
Một vấn đề khác là dữ liệu. Theo ông, để áp dụng thuế cần có số liệu, thông tin đủ chính xác, bởi chính sách thuế phải bảo đảm công bằng và phù hợp giữa các trường hợp.
“Đây vẫn là một vấn đề thách thức về pháp lý và cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật sắp tới”, ông Hiếu nhận định.
Theo ông, nếu chính sách được thể chế hóa, tư duy của nhà đầu tư và nhà tư vấn cũng phải thay đổi. Khi lập dự án, nhà đầu tư cần tính toán kỹ hơn các rủi ro, trong đó có khó khăn về tài chính, như một phần của chi phí đầu tư.
Nhà đầu tư cũng cần tính đến khả năng dự án thất bại, xây dựng kịch bản rút lui hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư phù hợp. “Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất”, ông Hiếu nói.
Tăng chi phí nắm giữ để đất được đưa vào sử dụng
Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng công cụ thuế có thể góp phần điều chỉnh hành vi sử dụng đất, nhất là đối với hoạt động găm giữ, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá.
Theo ông Đính, khi chi phí nắm giữ đất tăng lên theo thời gian, người dân và doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục giữ đất và đưa đất vào khai thác. Khi đó, tình trạng găm giữ và lãng phí đất có thể giảm, đồng thời tạo áp lực để các chủ thể thay đổi cách sử dụng đất.
“Đất càng để lâu thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và đóng thuế cao. Vì vậy, họ sẽ không để đất lãng phí mà phải tìm cách khai thác, đưa đất vào sử dụng”, ông Đính cho hay.
Theo ông, nếu chính sách được thiết kế và áp dụng phù hợp, hành vi của người dân, doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý sẽ có thể thay đổi theo hướng sử dụng đất hiệu quả hơn.
Ông cũng kiến nghị chính sách điều tiết phải được áp dụng thống nhất nhằm tạo sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất, trong đó có doanh nghiệp nhà nước.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn trước đó cho rằng, vấn đề cốt lõi là phải đưa đất đai trở thành nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế, thay vì trở thành nơi hút vốn vào hoạt động đầu cơ.
Luật sư Tuấn cũng lưu ý, chính sách cần tránh đánh đồng việc sở hữu nhiều bất động sản với đầu cơ. Việc xác định đối tượng chịu thuế nên dựa trên mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng...
