Thị trường rơi vào đáy thanh khoản 10 năm
Thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn trầm lắng hiếm thấy. Theo số liệu mới nhất từ Savills Hà Nội, trong quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt vỏn vẹn 9%, với 191 căn được giao dịch thành công.
Tính chung cả 3 quý đầu năm 2026, tổng lượng sản phẩm bán được trên toàn thành phố chưa đầy 1.000 căn. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khẳng định đây là mức thanh khoản thấp nhất của phân khúc này trong vòng 10 năm trở lại đây.
Theo chuyên gia Savills, hiện tượng lệch pha cung - cầu thể hiện ngày càng rõ. Trong quý III nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 2.101 căn trong quý vừa qua, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó nguồn cung mới gồm 378 căn.
Xét theo giá bán, nhà liền thổ từ 30 tỷ trở lên chiếm tỷ trọng lớn nhất với 44%, sản phẩm giá 20 - 30 tỷ chiếm 17%, sản phẩm giá 10 - 20 tỷ chiếm 39%. Từ năm 2025 đến nay, thị trường vắng bóng hoàn toàn biệt thự, liền kề sơ cấp giá dưới 10 tỷ.
Bà Hằng cho biết, ngày càng có nhiều dự án đón đầu tiềm năng phát triển, với xu hướng mở bán trước khi các công trình hạ tầng hoàn thành, nhằm tận dụng lợi thế vị trí và cơ hội tăng giá.
Trong vòng 5 năm qua, Savills ghi nhận xu hướng tăng trưởng giá nhà liền thổ có sự phân hoá theo từng khu vực.
Tại cực trung tâm (gồm các quận/huyện Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì cũ), giá tăng trưởng ổn định khoảng 15% năm nhờ quỹ đất hạn chế. Tại cực phía Đông, giai đoạn 2017 - 2022 giá tăng nhanh, song nay đã bình ổn ở mức 11%/năm cùng với sự hoàn thiện của hạ tầng và tiện ích.
Tại các cực phía Bắc (gồm khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn cũ), phía Tây (gồm khu vực Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức cũ) và Tây Nam (huyện Chương Mỹ cũ), giá tăng khoảng 15%/năm theo kỳ vọng hạ tầng, trong khi tiện ích chưa theo kịp.
Còn ở cực phía Nam và sông Hồng, giá tăng mạnh khoảng 30%/năm với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, tiềm ẩn nguy cơ vượt trước tiềm năng thực tế.
Vì sao người mua "quay lưng"?
Lý giải cho sự trầm lắng này, giới phân tích cho rằng thị trường đang chịu tác động từ nhiều phía.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, lý do bởi người mua duy trì tâm lý thận trọng trong bối cảnh định hướng quy hoạch của Thủ đô đang tiếp tục được cụ thể hóa, trong khi lãi suất cho vay neo cao.
Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục duy trì ở mức cao với 281 triệu/m2. Giá bán thứ cấp cũng tiếp tục tăng theo năm.
Anh Nguyễn Hải - một môi giới lâu năm chuyên phân phối phân khúc biệt thự, liền kề dự án tại khu vực Hoài Đức, Đan Phượng chia sẻ: "So với giai đoạn trước, lượng khách quan tâm và đi xem nhà đất hiện nay giảm đến 60–70%. Khách tìm hiểu đa phần là nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, họ đi 'thăm dò' để ép giá hoặc tìm hàng ngợp, nhưng thực tế giao dịch thành công rất hiếm. Các sản phẩm liền kề, biệt thự ven đô hiện có giá phổ biến từ 12–25 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu ở thực. Với mức giá này, nếu phải vay ngân hàng thì chi phí lãi vay hàng tháng là một áp lực khổng lồ trong thời điểm hiện tại."
Cũng theo anh Hải, nhiều chủ nhà hoặc nhà đầu tư "lướt sóng", dùng đòn bẩy tài chính trước đây đang bắt đầu có dấu hiệu cắt lời hoặc giảm nhẹ giá bán thứ cấp để thu hồi vốn, nhưng thanh khoản vẫn chưa thể cải thiện do dòng tiền chung trên thị trường đang rất rụt rè.
Chuyên gia Savills cho biết trong vòng 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng trưởng mạnh ở mức khoảng 12%/năm. Hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai trong giai đoạn từ quý IV/2026 - 2029 .
Nguồn cung này chủ yếu được xác định theo kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của thành phố, qua đó đặt trọng tâm lớn hơn vào việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý việc nguồn cung tiếp tục mở rộng trong bối cảnh thanh khoản suy yếu có thể tạo áp lực khiến giá biệt thự, liền kề đi ngang hoặc điều chỉnh giảm trong tương lai.
