Nhiều chung cư mới rao bán trên 100 triệu đồng mỗi m2
Theo khảo sát của phóng viên Tiền Phong, giữa tháng 9/2026, Astor 1 – tòa tháp chung cư thương mại tại lô đất IA25, khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), Hà Nội – chính thức ra mắt thị trường với mức giá khoảng 95 triệu đồng/m².
Tuy vậy, mức giá 95 triệu đồng/m2 không phải giá bình quân, mang tính đại diện cho toàn bộ giỏ hàng của Astor 1. Đây chỉ là giá khởi điểm và áp dụng cho phương thức thanh toán nhanh khi trả tới 95% giá trị căn hộ.
Dù được chú ý nhờ mức giá thấp hơn một số dự án cao cấp trong cùng khu đô thị, Astor 1 vẫn thuộc phân khúc có giá bán cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà.
Ngoài dự án Astor 1, theo dữ liệu batdongsan.com nhiều dự án ở Hà Nội đang rao bán có giá trên 100 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại Thanh Xuân, dự án Lumiere Hanoi Seasons Garden đang chào bán từ 125-210 triệu đồng/m2; tại Tây Hồ, dự án Noble Crystal Tay Ho đang chào bán từ 160-280 triệu đồng/m2, Sunshine River Park chào bán từ 100-150 triệu đồng/m2; dự án Iconia Lakeside tại Đại Mỗ chào bán từ 100-130 triệu đồng/m2; tại Bồ Đề, dự án The Magnolia chào bán từ 100-140 triệu đồng/m2; Tại Yên Sở, dự án Central Park giá chào bán từ 100-120 triệu đồng/m2…
Mặt bằng giá tại các dự án này cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thời gian qua chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang. Trong báo cáo kết quả giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội về tình hình phát triển, quản lý nhà nước với thị trường bất động sản cho thấy, 78% nguồn chung cư thương mại mới ở Thủ đô nửa đầu năm là cao cấp, siêu sang, phân khúc nhà bình dân vẫn vắng bóng.
Thanh khoản giảm, chủ đầu tư vẫn "giữ giá"
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy, tại Hà Nội giá bán sơ cấp chung cư vẫn neo cao dù đà tăng đã chững lại. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.
Theo đó, giá bán sơ cấp trong giai đoạn tháng 7-9 tăng chậm lại, khoảng 1,5-2,3%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 31%, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước.
Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả ngày càng lớn. Khi chi phí sở hữu nhà vượt quá khả năng tài chính, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định, tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền hơn hoặc cân nhắc phương án thuê nhà thay vì vay vốn để mua.
Anh Phan Hợp - một môi giới đang phân phối căn hộ tại Hà Nội cho biết, thị trường hiện vẫn có khách tìm hiểu dự án, việc chuyển từ quan tâm sang giao dịch khó khăn hơn trước. Thậm chí, một số dự án rơi vào cảnh "gãy sóng", giao dịch bị chững lại do chi phí lãi vay neo cao thời gian qua đã tác động đến khả năng thanh toán của người mua.
Theo môi giới này, nguyên nhân khiến giá chung cư mới khó giảm sâu là phần lớn chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm hiệu quả tài chính của dự án, trong khi chi phí đất đai, xây dựng, vốn và phát triển tiện ích đều ở mức cao. Bên cạnh đó, nhiều dự án được định vị ở phân khúc trung, cao cấp nên chủ đầu tư có xu hướng duy trì mức giá chào bán, thay vì giảm giá trực tiếp để kích cầu.
Nhận định về giá bán chung cư mới trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục điều chỉnh linh hoạt chiến lược bán hàng, thay vì giảm giá đồng loạt trên diện rộng.
Tùy theo từng dự án, chủ đầu tư có thể áp dụng linh hoạt nhiều chính sách bán hàng như ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc. Những chính sách này vừa góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua, vừa giúp chủ đầu tư duy trì mức giá niêm yết và định vị của dự án.
"Chiến lược bán hàng sẽ được điều chỉnh tùy theo tiến độ xây dựng, kết quả bán hàng, lượng hàng tồn kho, nhóm khách hàng mục tiêu và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư. Vì vậy, người mua cần xem xét tổng chi phí thực tế của bất động sản, bao gồm phương án thanh toán và điều kiện vay vốn, thay vì chỉ tập trung vào mức giá niêm yết", chuyên gia Savills Hà Nội thông tin.
