Nguồn cung sụt giảm
Theo báo cáo quý III của Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận 2.558 căn mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này phản ánh xu hướng thận trọng của các chủ đầu tư khi mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao, trong khi sức mua có dấu hiệu suy yếu.
Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 7.776 căn, bao gồm 2.558 căn mở bán mới và 5.218 căn tồn kho từ các dự án đã triển khai trước đó. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm tới 49% nguồn cung mới.
Lượng căn hộ mở bán mới sụt giảm diễn ra trong bối cảnh các doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Khi giá bán cao và chi phí vốn gia tăng, việc mở bán ồ ạt có thể khiến doanh nghiệp đối mặt với áp lực thanh khoản, kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Đại diện chủ đầu tư đang triển khai dự án bất động sản tại phía Tây Hà Nội cho biết, doanh nghiệp đang cân nhắc kỹ kế hoạch mở bán trong giai đoạn hiện nay, thay vì triển khai theo tiến độ dự kiến ban đầu.
Theo vị này, quyết định bung hàng không chỉ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện dự án mà còn phải căn cứ vào sức mua thực tế, mặt bằng giá và khả năng tiếp cận vốn của khách hàng. Nếu đưa sản phẩm ra thị trường khi người mua còn tâm lý dè dặt, tỷ lệ hấp thụ thấp có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư phải cân nhắc giữa việc mở bán để sớm thu hồi vốn và tiếp tục chờ đợi thời điểm thị trường thuận lợi hơn. Tuy nhiên, việc trì hoãn cũng đi kèm áp lực về chi phí tài chính, chi phí triển khai và nghĩa vụ thanh toán với các đối tác.
Theo Knight Frank Việt Nam, dù nguồn cung giảm mạnh nhưng giá chào bán sơ cấp bình quân trong quý III đạt 4.349 USD/m² (khoảng gần 113 triệu đồng/m2 - PV), giảm nhẹ 0,15% so với quý trước.
Mức giảm biên này chủ yếu phản ánh sự dịch chuyển trong cơ cấu nguồn cung mới sang các khu vực ngoại vi, nơi giá chào bán thấp hơn đáng kể.
Đối với các dự án hiện hữu, chủ đầu tư nhìn chung duy trì mặt bằng giá chào bán ổn định, đồng thời tiếp tục đưa ra các ưu đãi cho người mua và tại một số dự án, áp dụng các chính sách bàn giao tinh gọn hơn.
Hấp thụ căn hộ giảm mạnh
Cũng theo Knight Frank Việt Nam, do mặt bằng giá cao gây sức ép lên khả năng tiêu thụ, doanh số căn hộ tại Hà Nội chững lại.
Tổng lượng tiêu thụ đạt 2.960 căn, vượt số lượng mở bán mới trong quý và được hỗ trợ bởi lượng hàng tồn từ các dự án đã mở bán trước đó. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%, khi người mua ngày càng chọn lọc trước giá cao và lãi suất vay tăng.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, dự báo mặt bằng lãi suất khó giảm nhanh do áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng vẫn lớn. Đây sẽ tiếp tục là rào cản đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Theo ông Quê, nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng nhiều khách hàng đang lựa chọn gửi tiết kiệm hoặc chờ giá bất động sản điều chỉnh thêm trước khi quyết định giao dịch. Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế bất động sản sẽ khiến hoạt động đầu cơ giảm dần, góp phần giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.
Ông Quê cho rằng với phân khúc nhà ở thương mại, bài toán lớn nhất không còn là lợi nhuận mà là định giá sản phẩm phù hợp với sức mua. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận để đưa giá bán về sát khả năng chi trả của người dân sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản trong giai đoạn tới.
Theo các chuyên gia, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, bài toán đối với các chủ đầu tư không chỉ là có dự án để bán mà còn là lựa chọn đúng thời điểm, xác định mức giá hợp lý và đưa ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Đây có thể là yếu tố phân hóa rõ hơn năng lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp khi thị trường bước vào chu kỳ mới.
