Hấp thụ chung cư mới giảm 1 nửa
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy, tại Hà Nội, đà tăng giá sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ nhích 1,5 - 2,3% trong tháng 7 - 9.
Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
Giá bán sơ cấp đạt mức cao mới, khoảng 4.180 USD/m2 (khoảng 108 triệu đồng/m2) nhưng thanh khoản chỉ còn 31%. Trong khi cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 70-80% (giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước - PV).
Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, nơi giá bán một số sản phẩm giảm 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm trong vùng giá 2.000 - 2.500 USD/m2, thay vì mua căn hộ vùng ven ở mức gần 3.300 USD/m2.
Tương tự, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam, do mặt bằng giá cao gây sức ép lên khả năng tiêu thụ, doanh số căn hộ tại Hà Nội chững lại. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%, mức thấp nhất từ 2024 đến nay khi người mua ngày càng chọn lọc trước giá cao và lãi suất vay tăng.
Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận căn mở bán mới giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này phản ánh xu hướng thận trọng của các chủ đầu tư khi mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao, trong khi sức mua có dấu hiệu suy yếu.
Lượng căn hộ mở bán mới sụt giảm diễn ra trong bối cảnh các doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường. Khi giá bán cao và chi phí vốn gia tăng, việc mở bán ồ ạt có thể khiến doanh nghiệp đối mặt với áp lực thanh khoản, kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Giá đất nền tiếp tục giảm sâu
Không chỉ chung cư, tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội từng lên "cơn sốt" như Đông Anh, Mê Linh, Quốc Oai hay khu vực ven Hòa Lạc..., giá đất nền đang giảm đáng kể so với mức giá đỉnh đã được thiết lập. Sức cầu suy yếu, nhà đầu tư thận trọng và áp lực tài chính khiến một bộ phận người mua phải chấp nhận hạ giá để tìm thanh khoản nhưng khó giao dịch.
Dữ liệu khảo sát trên Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền đầu tháng 10 tại nhiều khu vực đã giảm đáng kể so với mức đỉnh từng thiết lập. Mức điều chỉnh phổ biến từ 8% đến hơn 30%, cá biệt có khu vực giảm tới 50%.
Trong đó, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh) ghi nhận mức giảm mạnh nhất, lên tới 50%. Một số khu vực khác như Cienco 5 Mê Linh, Yên Xuân và Đông Anh cũng ghi nhận mức điều chỉnh trên 20% so với đỉnh. Trong khi đó, tại khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.
Tại báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản Hà Nội, Ban Đô thị - HĐND TP Hà Nội cho thấy, bất động sản không còn tăng đồng loạt mà gắn với tiến độ hạ tầng thực tế từng khu vực như cao tốc, vành đai, metro...
Điều này dẫn đến các sản phẩm đất nền đầu cơ mua theo tin đồn quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư, tiếp tục khó thanh khoản dù giá đã điều chỉnh giảm sâu.
