Thiết lập mức giá kỷ lục
Ngày 12/10, Avison Young công bố báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026. Theo đó, tại TPHCM và Hà Nội, giá bán sơ cấp vẫn neo cao dù đà tăng đã chững lại, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.
Cụ thể, TPHCM có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý III, tập trung ở khu Nam và khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Bất chấp tâm lý phòng thủ, thị trường vẫn chưa đóng băng. Giao dịch thành công tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%.
Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây thiết lập mức giá kỷ lục 4.500 - 4.800 USD/m2. Khoảng cách lớn trong giá bán sơ cấp phản ánh tiềm năng hạ tầng và thương hiệu phát triển.
Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TPHCM cũ lên cao, qua đó gián tiếp xóa bỏ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu do đó được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị. Dự kiến giai đoạn 2027 - 2030 sẽ có hơn 25.000 căn hộ mới, đón đầu tiến độ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.
Tại Hà Nội, đà tăng giá sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ nhích 1,5 - 2,3% trong tháng 7 - 9. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
Giá bán sơ cấp đạt mức cao mới, khoảng 4.180 USD/m2 nhưng thanh khoản chỉ còn 31%. Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, nơi giá bán một số sản phẩm giảm 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm trong vùng giá 2.000 - 2.500 USD/m2, thay vì mua căn hộ vùng ven ở mức gần 3.300 USD/m2.
Ở Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Thị trường ghi nhận các dự án mới như The Camellia (469 căn) và S-Light Tower (800 căn), đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định, trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TPHCM tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút, mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.
“Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch vì vậy là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt”, ông David Jackson nói.
Người mua thận trọng
Tương tự, báo cáo quý III của Hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Knight Frank Việt Nam cho thấy, giá bình quân căn hộ chào bán mới tại khu vực TPHCM trước sáp nhập đạt 4.210 USD/m2 (khoảng 110 triệu đồng). Mức này tăng 3% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái.
Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá sơ cấp bình quân đạt 3.754 USD, tương đương 97,6 triệu đồng mỗi m2, tăng 2,3% so với quý II.
Người mua có xu hướng thận trọng, ưu tiên dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng, uy tín chủ đầu tư, và cân nhắc kỹ giá bán cùng các chính sách hỗ trợ tài chính.
Trong quý III, Knight Frank ghi nhận 2.711 căn được mở bán tại khu vực trung tâm TPHCM trong quý trước, tăng 29% so với quý II và 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính cả khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nguồn cung mới đạt 7.203 căn.
Thanh khoản cũng cải thiện so với đầu năm, với 7.544 căn được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Riêng TPHCM cũ bán được 2.493 căn, tăng 40% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ 38%.
Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2027, TPHCM dự kiến có thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu vực trung tâm chiếm hơn một nửa. Nguồn hàng ở khu vực lõi của thành phố được dự báo tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tiếp tục được bổ sung sản phẩm bình dân, trung cấp.
Báo cáo của nền tảng dữ liệu Biggee cũng ghi nhận, giá bán chung cư tại TPHCM trước sáp nhập trong quý III cao hơn 1,8% so với 3 tháng trước đó và 12% so với cuối năm 2025. Trong đó, một số khu vực quận cũ trước đây như quận 2, quận 7, Bình Tân, Nhà Bè và Gò Vấp ghi nhận mức tăng 2,8 - 3,5%.
