Giá nhà giảm, áp lực vay mua vẫn nặng
Chị Minh Châu (phường Đống Đa, Hà Nội) cho biết, chị có 2 tỷ đồng tiền mặt và muốn mua căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại khu vực phía Tây Hà Nội. Sau khi tham khảo, chị Châu thấy giá căn hộ có giá 3,5 tỷ đồng, giảm 400 triệu đồng so với mức giá đầu năm. Tuy nhiên, chị Châu lo lắng, gia đình sẽ phải vay 1,5 tỷ đồng mới đủ tiền mua nhà. Hiện, lãi suất vay mua nhà vẫn còn cao nên dù có nhu cầu mua để ở, chị vẫn phải cân nhắc, vì liên quan đến vốn vay.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giá bán trên thị trường sơ cấp quý III/2026 do chủ đầu tư đưa ra đã giảm khoảng 5%. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm giá 20-30% để thu hồi vốn. Đây là diễn biến đáng chú ý sau giai đoạn giá bất động sản liên tục tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn.
Mức giảm sâu ở thị trường thứ cấp phần nào phản ánh áp lực tài chính của những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Khi lãi suất cho vay tăng, chi phí nắm giữ tài sản lớn hơn, trong khi thanh khoản không còn thuận lợi như trước, một bộ phận chủ sở hữu buộc phải hạ giá để tìm người mua.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - nhận định, mặt bằng giá hiện nay dù đã cải thiện đáng kể so với đáy năm 2023 nhưng vẫn chưa thể là đáy của chu kỳ 2024-2025. Đặc biệt, làn sóng điều chỉnh chính sách lãi suất từ cuối năm 2025 bắt đầu tác động sâu hơn đến các quyết định tài chính của người dân từ đầu năm 2026.
Thực tế, lãi suất cho vay mua nhà hiện vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 10-11%/năm đối với các gói ưu đãi cố định trong thời gian đầu. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 12-15%/năm.
Theo bà Hằng, giá nhà giảm chưa chắc đã đồng nghĩa với việc người dân dễ mua nhà hơn. Nếu phải phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, người mua vẫn đối mặt với nguy cơ mất cân đối tài chính, nhất là khi lãi suất thả nổi tăng hoặc thu nhập không ổn định.
Với nhà đầu tư, đây cũng là giai đoạn phải cân nhắc giữa cơ hội mua được tài sản giá thấp và nguy cơ mắc kẹt dòng tiền. Những bất động sản giảm giá sâu có thể hấp dẫn, nhưng nếu nằm ở khu vực ít nhu cầu ở thực, khó cho thuê hoặc thanh khoản yếu, người mua có thể phải mất nhiều thời gian mới thu hồi được vốn.
Chọn bất động sản có giá trị thực, tránh rủi ro tài chính
Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, giá bán giảm sâu có thể tạo cơ hội cho người mua. Tuy nhiên, người có nhu cầu dễ mua phải những tài sản khó thanh khoản, dự án chậm hình thành cộng đồng cư dân hoặc thiếu các tiện ích thiết yếu.
Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - đánh giá, thị trường bất động sản có thể chững lại trong ngắn hạn nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ nhu cầu ở thực và việc Nhà nước đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông. Những doanh nghiệp có tư duy kiến tạo đô thị, chú trọng giá trị sử dụng thực sẽ có cơ hội phát triển tại các khu vực mới. Khi cư dân đến sinh sống, các dịch vụ và hoạt động kinh tế sẽ hình thành, tạo nền tảng gia tăng giá trị bất động sản.
Ở góc độ người mua, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, cuối năm 2026 là thời điểm thích hợp để mua nhà đất, nhưng người mua phải xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư.
“Đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới để được hỗ trợ lựa chọn sản phẩm phù hợp”, ông Đính khuyến cáo.
Theo ông Đính, xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.
Chuyên gia cũng khuyến nghị người mua cần tính toán khả năng trả nợ trên cơ sở thu nhập thực tế, thay vì chỉ nhìn vào khoản thanh toán trong thời gian ngân hàng ưu đãi lãi suất. Cần dự phòng kịch bản lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc bất động sản chưa thể khai thác cho thuê như kỳ vọng.
