Nhà đất giấy tay có thể được hỗ trợ đến 100% giá đất bồi thường
Việc mua bán nhà, đất bằng giấy tay từng là lựa chọn của không ít người dân có thu nhập thấp tại TP.HCM, nhất là ở các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai dự án, nhiều trường hợp rơi vào tình cảnh có nhà, có đất sử dụng ổn định nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định quyền lợi bồi thường.
Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình HĐND thành phố dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế hỗ trợ cho người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.
Theo dự thảo, đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, người nhận chuyển nhượng bằng giấy tay được xem xét hưởng mức hỗ trợ tương đương giá trị bồi thường mà chủ sử dụng hợp pháp ban đầu được nhận. Tổng mức chi trả không vượt quá quyền lợi của chủ đất ban đầu và không tính trùng lặp trên cùng diện tích.
Với đất phi nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận, nếu được sử dụng ổn định, không tranh chấp và không vi phạm pháp luật, tỷ lệ hỗ trợ được xác định theo thời điểm sử dụng đất.
Cụ thể, đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 được hỗ trợ 100% giá đất tính bồi thường; giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 là 80%; từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 là 60% và từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024 là 40%.
Đối với trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai hoặc lấn chiếm sông, kênh, rạch, tỷ lệ hỗ trợ tương ứng giảm còn 70%, 56%, 42% và 28%.
Ngoài ra, đất nông nghiệp không vi phạm được đề xuất hỗ trợ 100% giá đất nông nghiệp, trường hợp có vi phạm là 70%. Nhà ở, công trình xây dựng không phép hoặc sai phép trước ngày 1/8/2024 cũng có thể được hỗ trợ từ 50% đến 100% giá trị xây dựng mới.
Điểm đáng chú ý là chính sách không chỉ giải quyết quyền lợi về tài chính mà còn đề cập đến chỗ ở của người dân sau thu hồi đất. Những hộ không còn nơi ở nào khác trên địa bàn được xem xét bố trí mua, thuê hoặc thuê mua chung cư tái định cư.
Trường hợp đủ điều kiện tái định cư nhưng tự lo chỗ ở mới tại khu vực chưa có quỹ nhà, đất tái định cư, mức hỗ trợ bằng tiền dự kiến từ 1 tỷ đồng đến 6 tỷ đồng tùy khu vực.
Gỡ nút thắt bồi thường, người dân cần được bảo đảm quyền lợi
Thực tế, tình trạng mua bán nhà, đất bằng giấy tay xuất hiện khá phổ biến tại các khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và quận 12 cũ. Nhiều giao dịch diễn ra qua nhiều lần chuyển nhượng, người mua trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
Khi các dự án hạ tầng, giao thông triển khai, vấn đề xác định đúng người được nhận tiền bồi thường trở thành một trong những vướng mắc đáng kể. Không ít trường hợp người đang sinh sống trên đất không trùng với tên người đứng trên giấy chứng nhận, dẫn đến khó khăn trong quá trình kiểm kê, xác minh và chi trả.
Ở góc độ thị trường bất động sản, chính sách hỗ trợ nếu được thông qua sẽ góp phần giảm rủi ro cho nhóm người dân đang sử dụng nhà đất có nguồn gốc giao dịch chưa hoàn chỉnh về pháp lý. Đồng thời, việc xác định rõ đối tượng và mức hỗ trợ cũng có thể hạn chế tình trạng khiếu nại kéo dài, tạo điều kiện để các dự án hạ tầng triển khai đúng tiến độ.
Tuy nhiên, mức hỗ trợ cao nhất 100% không đồng nghĩa tất cả trường hợp mua bán nhà đất giấy tay đều được nhận toàn bộ giá trị bồi thường. Quyền lợi thực tế còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, tình trạng vi phạm và hồ sơ chứng minh quá trình giao dịch.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng cần lưu ý việc xác định người trực tiếp sử dụng đất, tính hợp pháp của giao dịch và quyền lợi của chủ sử dụng đất ban đầu. Đây là những yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện hoặc tình trạng nhiều người cùng yêu cầu nhận tiền hỗ trợ trên một thửa đất.
Để được xem xét chi trả, người dân phải lập bản cam kết về nguồn gốc, quá trình giao dịch và được UBND cấp xã xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp. Hồ sơ sẽ được công khai tại trụ sở và trên Cổng thông tin điện tử cấp xã trong 3 ngày.
Dự thảo dự kiến được trình HĐND TP.HCM vào tháng 12/2026. Nếu được thông qua, chính sách sẽ áp dụng đối với những dự án hoặc phần diện tích chưa được phê duyệt phương án bồi thường trước ngày nghị quyết có hiệu lực.
Với những người đã bỏ tiền tích góp để mua nhà, đất nhưng nhiều năm chưa hoàn thiện được giấy tờ pháp lý, đề xuất này mở ra kỳ vọng được xem xét quyền lợi thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi đất. Dù vậy, tính minh bạch trong xác minh nguồn gốc và quá trình chuyển nhượng sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả thực thi chính sách.
