Giá chung cư giảm, thị trường phân hóa
Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến giá trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy phân khúc chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với sự khác biệt rõ rệt giữa hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp.
Cụ thể, giá rao bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 9%, trong khi chung cư thứ cấp giảm 15%. Như vậy, tốc độ giảm giá ở thị trường thứ cấp nhanh gấp rưỡi so với sơ cấp.
Theo ông Cảnh, diễn biến này không đồng nghĩa thị trường đóng băng. Thay vì trực tiếp giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư dự án sơ cấp có xu hướng duy trì mức giá trên nền cũ, đồng thời tung ra các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu. Trong khi đó, người bán trên thị trường thứ cấp chủ động điều chỉnh giá để tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thực.
Đáng chú ý, chung cư thứ cấp chiếm 54% tổng lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý III. Điều này cho thấy phân khúc này vẫn giữ vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường, dù giá bán đang chịu áp lực điều chỉnh.
“Có thể thấy, hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp đang đi theo hai hướng chiến lược hoàn toàn khác nhau để cung ứng ra thị trường, cho thấy khả năng thích nghi linh hoạt của phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện tại”, ông Cảnh nhận định.
Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại One Housing, cho biết thị trường bất động sản thứ cấp đã giảm khoảng 15 - 20%. Theo ông Trung, đây là nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng, đồng thời phản ánh xu hướng chuyển dịch sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên, mức giảm giá không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc và dự án. Theo ông Trung, bất động sản cần được nhìn nhận trên cơ sở quan hệ cung - cầu và đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Người mua nhà lần đầu có nhu cầu và khả năng chi trả khác với người mua bất động sản để tích lũy tài sản. Tương tự, nhóm muốn nâng cấp không gian sống cũng có tiêu chí lựa chọn khác với người chỉ cần một nơi ở phù hợp.
Sự khác biệt này đòi hỏi thị trường phải phân hóa theo nhu cầu thực tế, thay vì hình thành mặt bằng giá dựa trên kỳ vọng tăng giá. Một căn hộ có thể phù hợp với nhóm khách hàng này nhưng vẫn vượt quá khả năng tài chính của nhóm khác.
Người mua cần tính toán
Từ góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá bán trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh, giá sơ cấp tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao.
Sự chênh lệch giữa kỳ vọng về giá của người bán và khả năng chi trả của người mua là một trong những yếu tố khiến thanh khoản suy yếu. Đáng chú ý, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa hẳn đồng nghĩa nhà đầu tư phải bán cắt lỗ.
Theo bà Hằng, sau một thời gian dài giá nhà đất tăng mạnh, việc giảm giá ở một số trường hợp thực chất mới chỉ là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, cần phân biệt giữa giảm giá so với mức đỉnh và bán thấp hơn giá vốn, thay vì mặc định mọi giao dịch giảm giá đều là cắt lỗ.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhưng nguồn cung đáp ứng đồng thời các tiêu chí về vị trí, chất lượng và khả năng chi trả còn hạn chế. Khi tìm được sản phẩm phù hợp, người mua vẫn có thể sẵn sàng xuống tiền.
“Việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư”, bà Hằng nhấn mạnh.
Đối với người mua nhà để ở, bà Hằng khuyến nghị không nên phụ thuộc hoàn toàn vào việc chờ thị trường chạm đáy mới quyết định. Thời điểm giá thấp nhất rất khó dự báo chính xác, trong khi nhu cầu chỗ ở và khả năng tài chính của mỗi gia đình là những yếu tố có thể xác định cụ thể hơn.
Bà Hằng dẫn ví dụ một căn hộ rộng 70m2 từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Với mức giá hiện tại, người mua cần cân nhắc giá trị tài sản trong tương quan với diễn biến thị trường, mức tăng giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm so với đỉnh.
“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng lưu ý.
Với người mua bất động sản nhằm mục đích đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực, việc tiếp tục theo dõi thị trường và đánh giá rủi ro trước khi xuống tiền là phương án cần cân nhắc.
Theo bà Hằng, không ai có thể dự báo chính xác giá bất động sản sẽ giảm đến mức nào hoặc thời điểm thị trường chạm đáy. Do đó, người mua cần xác định rõ mục đích mua nhà, khả năng tài chính, mức giá có thể chấp nhận và giá trị thực tế của tài sản.
