Đã có nền tảng pháp lý, nhưng...
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trên thực tế nhà ở cho thuê không phải là mô hình hoàn toàn mới khi pháp luật về nhà ở hiện hành đã có những quy định liên quan nhiều hình thức khác nhau.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hình thức phổ biến nhất hiện nay là nhà thuộc sở hữu của người cho thuê. Pháp luật không cấm hoạt động này và người dân đang tham gia khá chủ động, qua đó góp phần bổ sung nguồn cung chỗ ở cho xã hội.
Bên cạnh đó, các quy định về nhà ở xã hội cũng đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động cho thuê. Trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích để cho thuê. Tuy nhiên, sau quá trình triển khai, hiệu quả chưa đạt như kỳ vọng nên Luật Nhà ở sửa đổi đã điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn.
“Luật Nhà ở 2023 hiện quy định ba hình thức gồm bán, cho thuê và thuê mua. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn cơ cấu phù hợp với nhu cầu thị trường. Trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn có một tỷ lệ căn hộ nhất định dành cho thuê theo đúng quy định của pháp luật”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.
Đáng chú ý, Luật Nhà ở năm 2023 cũng dành riêng một chương quy định về nhà ở lưu trú cho công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp. Đây được xem là cơ sở quan trọng để thúc đẩy phát triển các mô hình nhà ở cho thuê phục vụ lực lượng lao động, nhất là tại các trung tâm công nghiệp lớn.
Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, hiện nhiều khu công nghiệp đã hình thành các khu nhà ở cho công nhân thuê. Không ít doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chủ động phát triển quỹ nhà ở phục vụ chuyên gia và người lao động. Song song với đó, các mô hình căn hộ cho thuê trong tòa nhà nhiều tầng cũng ngày càng phát triển.
Ông Sinh cho rằng, pháp luật hiện hành đang khuyến khích người dân và doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều nhóm đối tượng, từ người lao động, chuyên gia đến cán bộ được điều động công tác. Cùng với đó, các cơ chế liên quan đến đất đai, giá thuê và phương thức khai thác cũng đang được thiết kế theo hướng linh hoạt hơn để tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển.
Tuy nhiên, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, nhiều chuyên gia nhận định, chính sách hiện hành mới chỉ tạo nền tảng ban đầu. Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, quy mô lớn, Việt Nam cần thêm những giải pháp mạnh mẽ về vốn, đất đai và cơ chế quản lý.
Cần thêm gì?
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia - nhận định, nhà ở cho thuê là mô hình đã phát triển hàng trăm năm tại nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là ở các đô thị lớn của châu Âu. Trong khi đó, tại Việt Nam đây vẫn là lĩnh vực tương đối mới và chưa hình thành được hệ sinh thái phát triển đồng bộ.
Theo ông Nghĩa, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Nhà ở cho thuê là loại hình đòi hỏi dòng vốn dài hạn bởi thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó có thể đáp ứng nhu cầu này.
Ông Nghĩa dẫn chứng, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Nguyên nhân là doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn với lãi suất khoảng 6,1% trong khi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.
Ở góc độ pháp lý, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - cho rằng, vấn đề đầu tiên là cần định danh rõ khái niệm “nhà ở cho thuê” trong hệ thống pháp luật. Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2023 chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và chưa có một chương riêng quy định đầy đủ về nhà ở cho thuê. Điều này khiến việc xây dựng chính sách ưu đãi, cơ chế quản lý và phát triển thị trường gặp nhiều khó khăn.
Ông Tuyến đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cơ quan quản lý cần nghiên cứu xây dựng một chương hoặc hệ thống quy định riêng dành cho nhà ở cho thuê.
Bên cạnh đó, cần có các chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai để doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất phát triển dự án. Chính phủ cũng cần giao trách nhiệm cụ thể cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê, quy định rõ tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất trong quy hoạch.
Theo ông Tuyến, việc miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch là những yếu tố then chốt giúp giảm chi phí đầu vào. Khi chi phí được kiểm soát, giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
