Nhà trong ngõ "lên" mặt phố
Tuyến Vành đai 2,5 đoạn từ đường Nguyễn Trãi qua Khương Đình đến hồ Đầm Hồng (Hà Nội) hình thành diện mạo mới sau quá trình giải phóng mặt bằng. Khi con đường được mở rộng, không ít căn nhà trước đây nằm sâu trong ngõ, phải đi qua những lối nhỏ mới tiếp cận được, nay bỗng trở thành nhà mặt phố, có thể kinh doanh, buôn bán trực tiếp.
Sự thay đổi về vị trí được xem là yếu tố quan trọng làm gia tăng giá trị bất động sản. Khảo sát trên thị trường cho thấy, nhiều căn nhà mặt đường Vành đai 2,5 đoạn khu vực qua phường Khương Đình đang được rao bán với mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, mức giá cao không chỉ xuất hiện ở những căn nhà có mặt tiền rộng, hình dáng vuông vắn mà còn được ghi nhận tại các thửa đất có hình dạng méo mó, bị "cắt xén" sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
Đơn cử, một căn nhà có diện tích khoảng 32m² đang được rao bán với giá gần 19 tỷ đồng, tương đương khoảng 594 triệu đồng/m². Một căn khác rộng 42m² được chào bán khoảng 25 tỷ đồng, tương đương gần 595 triệu đồng/m². Theo thông tin rao bán, người mua phải tự chịu các chi phí liên quan đến giao dịch.
Trong khi đó, một căn nhà diện tích 44m² được chủ nhà chào bán với giá khoảng 500 triệu đồng/m², tương đương tổng giá trị khoảng 22 tỷ đồng. Điểm đáng chú ý là khu đất có hình dạng không vuông vắn, một phần diện tích bị cắt chéo sau khi tuyến đường mới được mở.
Như vậy, chỉ trong thời gian ngắn, những bất động sản từng bị hạn chế về khả năng tiếp cận, kinh doanh do nằm sâu trong ngõ đã được định vị lại trên thị trường. Từ chỗ chỉ phù hợp để ở, nhiều căn nhà nay được quảng bá với lợi thế mặt tiền, thuận tiện kinh doanh, mở cửa hàng hoặc cho thuê.
Anh Phạm Đông - môi giới hoạt động tại khu vực Khương Đình - Nguyễn Trãi cho biết, giá đất tại khu vực đã tăng khoảng 10-20% sau khi tuyến đường được mở. Những căn nhà có mặt tiền tiếp giáp đường mới, vị trí thuận lợi cho kinh doanh thường được chủ sở hữu kỳ vọng bán với mức giá cao hơn đáng kể so với trước đây.
Tuy nhiên, đây chủ yếu là mức giá chào bán trên thị trường, chưa phản ánh đầy đủ giá trị giao dịch thực tế. Trong bối cảnh giá bất động sản khu vực nội đô Hà Nội đã ở mức cao, việc đưa ra mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông cũng đặt ra câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường.
Thận trọng với "nhà siêu mỏng, siêu méo"
Theo TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), việc giá bất động sản tăng sau khi có hạ tầng giao thông mới là quy luật khá phổ biến. Khi một tuyến đường được mở rộng hoặc hình thành, khả năng kết nối, tiếp cận và khai thác thương mại của khu vực được cải thiện, từ đó tạo ra giá trị gia tăng cho những bất động sản nằm dọc tuyến.
Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng không nên đánh đồng việc một căn nhà từ trong ngõ trở thành nhà mặt phố với việc giá trị bất động sản chắc chắn tăng tương ứng. Giá trị của một bất động sản cần được đánh giá trên nhiều yếu tố, trong đó có vị trí cụ thể, diện tích thực tế, hình dáng thửa đất, chiều rộng mặt tiền, khả năng sử dụng và tính pháp lý.
Đặc biệt, với những căn nhà có diện tích nhỏ, hình dạng méo mó hoặc bị cắt xén sau giải phóng mặt bằng, khả năng khai thác công năng có thể bị hạn chế. Dù sở hữu mặt tiền đường lớn, những bất động sản này chưa chắc đã có giá trị sử dụng và khả năng sinh lời tương đương các căn nhà có hình dáng vuông vắn, mặt tiền rộng.
Bên cạnh đó, người mua cần đặc biệt thận trọng với những bất động sản vừa trải qua quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Việc xác định diện tích đất còn lại, ranh giới thửa đất và chỉ giới xây dựng cần được kiểm tra kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Thực tế, sau khi mở đường, không ít thửa đất có hình dạng bất thường, xuất hiện những căn nhà "siêu mỏng, siêu méo" hoặc diện tích còn lại không đủ điều kiện tồn tại độc lập theo quy định. Đây là yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng, cải tạo và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
"Người mua không nên chỉ nhìn vào lợi thế nhà mặt phố hay mức giá mà môi giới quảng bá để quyết định đầu tư. Cần đối chiếu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ quy hoạch, chỉ giới đường đỏ và hồ sơ thu hồi đất để xác định chính xác diện tích hợp pháp còn lại...", vị chuyên gia khuyến cáo.
