Từ các đô thị hàng đầu thế giới đến Hà Nội: Vì sao bất động sản hướng công viên sở hữu sức hút đặc biệt?

Khi không gian xanh trở thành lợi thế định giá

Tại nhiều đô thị hàng đầu thế giới, những công viên lớn không đơn thuần là không gian công cộng mà đã trở thành một phần của bản sắc thành phố. Từ Central Park (New York), Hyde Park và Regent’s Park (London) đến Victoria Park (Hồng Kông, Trung Quốc), những “trái tim xanh” này tạo nên khoảng thở rộng lớn giữa các khối nhà dày đặc, góp phần định hình sức hấp dẫn của thị trường bất động sản lân cận.

Theo báo cáo “Living by the Park” (2020) của Knight Frank khảo sát tại 5 thành phố lớn (London, New York, Sydney, Hồng Kông và Singapore), các dự án nhà ở cao cấp mới sở hữu tầm nhìn hướng ra công viên lớn có giá bán đắt hơn trung bình 34% so với những căn tương đương không có lợi thế này. Mức chênh lệch cao nhất được ghi nhận tại London (75%) và New York (63%).

Không chỉ tầm nhìn, khả năng tiếp giáp trực tiếp cũng tạo nên sự khác biệt. Tại London, những bất động sản thuộc dãy đầu tiên hướng ra Hyde Park ghi nhận mức giá gấp đôi so với những bất động sản ở dãy thứ hai trở đi. Còn tại Manhattan, nhà ở nằm giáp công viên ghi nhận mức giá trung bình cao hơn 29% so với các bất động sản ở xa hơn. Khoảng cách giữa hai mức chênh lệch cho thấy giá trị của không gian xanh không chỉ nằm ở chất lượng tầm nhìn mà còn ở khả năng tiếp cận và tính độc đáo của cảnh quan.

Những con số trên khẳng định cảnh quan xanh vừa nâng cao chất lượng sống vừa tạo ra “Park Premium” (lợi thế công viên) - lợi thế định giá gắn với bất động sản gần công viên, đặc biệt tại những vị trí sở hữu tầm nhìn trực diện và khoảng thở thoáng đãng.

Các yếu tố tạo nên sức hút cho bất động sản hướng công viên

Trong các đô thị sở hữu mật độ xây dựng cao, không gian xanh quy mô lớn là nguồn tài nguyên đặc biệt khan hiếm và rất khó bổ sung do quỹ đất ngày càng eo hẹp. Nhờ đó, bất động sản sở hữu tầm nhìn trực diện ra công viên luôn duy trì vị thế cạnh tranh khác biệt.

Bên cạnh giá trị thẩm mỹ, việc sống cạnh công viên cho phép cư dân tích hợp thiên nhiên vào nhịp sống hàng ngày. Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) khẳng định không gian xanh đô thị có khả năng cải thiện sức khỏe tinh thần, thúc đẩy vận động và tăng cường kết nối xã hội. Tầm nhìn xanh vì thế không dừng lại ở dấu ấn thị giác mà nâng tầm chất lượng sống toàn diện.

Dù vậy, biên độ tăng giá của bất động sản giáp công viên phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nghiên cứu của Ma và cộng sự trên tạp chí “Cities” (2024), dựa trên dữ liệu giao dịch 10 năm tại Bắc Kinh, cho thấy: các công viên rộng trên 20 ha giúp giá bất động sản lân cận cao hơn 6–7%; trong khi công viên dưới 20 ha chỉ tạo tác động dưới 1%. Bên cạnh đó, tại các khu vực đã có nhiều cây xanh (như vườn, bãi cỏ), giá trị cộng thêm từ việc ở gần công viên sẽ thấp hơn vì cư dân đã có sẵn một phần “khoảng xanh”.

Những phân tích trên chỉ ra rằng quy mô công viên cùng mức độ khan hiếm mảng xanh trong khu vực là hai thước đo quan trọng để đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản. Một không gian xanh rộng lớn nằm giữa khu vực hạ tầng dày đặc chắc chắn sẽ tạo nên giá trị khác biệt, song mức độ ảnh hưởng cụ thể vẫn phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng giao thông kết nối và thực trạng nguồn cung bất động sản tại khu vực đó.

Thực trạng và bài toán không gian xanh tại thị trường Hà Nội

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội đang đặt ra bài toán cấp thiết về việc cân bằng giữa mật độ xây dựng và môi trường sống. Trong bối cảnh này, các công viên quy mô lớn cùng hệ thống hồ điều hòa vừa đóng vai trò "lá phổi xanh", vừa gia tăng giá trị đáng kể cho các dự án lân cận.

Điển hình tại cửa ngõ phía Nam thành phố Hà Nội, Công viên Yên Sở với quy mô 323 ha là công viên đô thị lớn nhất thủ đô, mang đến đặc quyền sống xanh vượt trội cho cộng đồng cư dân. Gắn với Công viên Yên Sở là Gamuda City - đại đô thị được đầu tư và phát triển bởi Gamuda Land. Gamuda City đã và đang tiên phong định hình chuẩn mực sống xanh thông qua các phân khu đã đi vào vận hành như Gamuda Gardens cùng hệ sinh thái thương mại - dịch vụ đa dạng. Tiếp nối hành trình đó, dự án Central Park được kỳ vọng sẽ kiến tạo không gian sống hiện đại, đẳng cấp và kết nối trọn vẹn với cảnh quan tự nhiên của Công viên Yên Sở.

Từ các công viên lớn trên thế giới đến Công viên Yên Sở (Hà Nội), giá trị cốt lõi của bất động sản hướng công viên nằm ở khả năng tạo sự khác biệt bền vững cho tài sản. Khi quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp, sự hội tụ giữa vị trí, tầm nhìn thoáng đãng và không gian sống xanh chính là lợi thế cạnh tranh hàng đầu cho các quyết định đầu tư và an cư dài hạn.