Giải quyết nợ nần
Anh P.T. (ngụ phường Long Bình, TPHCM) đang rao bán 2 lô đất tại Khu dân cư Lan Anh 7 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) để tất toán khoản nợ xấu với ngân hàng. Trước đây, để mua hai lô đất này, anh T. có vay tiền ngân hàng. Gặp khó khăn về tài chính, hiện anh T. muốn bán hai lô đất này bằng với số tiền đang nợ ngân hàng để giải quyết cho xong nợ nần.
Cụ thể, một lô đất rộng 7 m, dài 19 m được anh T. rao bán với giá hơn 1,3 tỷ đồng. Lô đất còn lại cũng với diện tích 7 m x 19 m, đã xây dựng một căn nhà trên đất được anh T. ra giá chỉ hơn 2 tỷ đồng.
Tương tự, gia đình chị Hoài Như (ngụ phường Tân Sơn Nhì, TPHCM) cũng đang mượn tiền từ bạn bè, người thân để tất toán khoản vay từ ngân hàng khi mua căn hộ tại chung cư Emerald. Năm 2022, chị Như vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ. Sau 2 năm hết ân hạn, lãi suất có tăng nhưng gia đình vẫn gồng gánh được. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, số tiền phải trả hằng tháng quá cao nên chị Như phải vay mượn để giảm tiền trả góp mua nhà hằng tháng từ ngân hàng.
Hiện, lãi suất vay mua nhà ưu đãi dao động từ 6,5 - 10%/năm trong thời gian đầu, thường từ 6 - 24 tháng. Tuy nhiên, sau đó các ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 11 - 15%/năm.
Chỉ là giảm lãi
Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết, trên thị trường xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó có giao dịch thành công. Nguyên nhân lớn nhất hiện nay là áp lực dòng tiền của những người sử dụng đòn bẩy cao. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc, thậm chí được chủ đầu tư hỗ trợ đóng giúp lãi suất nên tạo cảm giác mình không phải đóng đồng nào trong thời gian này.
Tuy nhiên, khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh. Hiện nay, sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên khoảng 10,5 - 11%/năm tại nhóm ngân hàng lớn, 12 - 13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn, thậm chí 15 - 16% tại một số ngân hàng nhỏ, tùy từng khoản vay và điều kiện cụ thể.
“Cần rất thận trọng với khái niệm “cắt lỗ”. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ và hiện bán 10 tỷ thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chứ chưa chắc đã lỗ”, ông Kiên nói.
Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025 chứ không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại.
Theo ông Kiên, trong giai đoạn hiện nay, người đi mua bất động sản phải “săn” người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi, khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, mình mới biết họ thực sự cần bán đến mức nào và đâu là mức giá có thể thương lượng.
Tiếp đó, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Ví dụ một căn nhà mua 9 tỷ, sau đó tăng lên 11 tỷ rồi hiện bán 10 tỷ thì không thể gọi đơn giản là cắt lỗ. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, chứ không chỉ nhìn giá rao bán hiện tại.
Cuối cùng, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản, phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, mình sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.
“Nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá”, ông Kiên nói.
Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy, 56% người được hỏi đang có đánh giá tích cực về thị trường, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Nhóm quan sát chiếm 28% và 15% giữ tâm lý thận trọng.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, một trong những yếu tố vẫn ảnh hưởng rất lớn đến khách hàng là lãi suất. Từ cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh. Chi phí vay tăng nhanh đã tạo ra áp lực tài chính, buộc người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tâm lý quan sát, chờ đợi đang bao trùm lên thanh khoản thị trường khi khách hàng ngày càng nhạy cảm hơn bao giờ hết với biến động của lãi suất và dòng tiền.
