Băn khoăn căn cứ xác định hệ số K
Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, quy trình định giá đất hiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thiếu thống nhất trong áp dụng và kéo dài thời gian phê duyệt nghĩa vụ tài chính.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp thay thế việc xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K.
Theo VARS, nếu thiếu tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh.
Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS - IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng 1/3 trong số đó áp dụng hệ số K bằng 1. Các địa phương còn lại phân tầng theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.
Tại Hà Nội, hệ số quy hoạch có thể đạt 1,45; trong khi TPHCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.
VARS cho rằng, sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc xác định hệ số K dễ phụ thuộc vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính. Đơn vị này ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K.
Chi phí đất tăng sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án, qua đó tạo thêm áp lực lên nguồn cung bất động sản. Người dân cũng có thể chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group - cho biết hiện nay các doanh nghiệp bất động sản thường không ước chừng được tiền sử dụng đất do hội đồng thẩm định giá đất tính theo phương pháp thặng dư. Cụ thể, lấy tổng doanh thu ước tính trừ đi tổng chi phí ước tính, phần còn lại sau khi trừ lợi nhuận định mức của nhà đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất.
Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ, cả tổng doanh thu lẫn tổng chi phí đều chỉ là những con số dự phóng tương lai. Khi đặt vào tay các đơn vị tư vấn định giá và các hội đồng thẩm định với những lăng kính chủ quan khác nhau, kết quả trả về thường vênh nhau.
Việc chờ đợi các cơ quan tư vấn định giá rồi trình hội đồng thẩm định thông qua đã kéo dài thời gian từ vài tháng đến nhiều năm, đẩy chi phí tài chính lên cao. Do đó, nếu sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính thì sẽ tháo gỡ được bài toán này.
“Điều này sẽ gạt bỏ phương pháp thặng dư rườm rà, loại bỏ khâu chờ đợi hội đồng thẩm định giá đất và chuyển dịch dứt khoát sang công thức minh bạch, khi lấy đơn giá trong bảng giá đất nhân với hệ số K”, ông Phúc nói.
Ông Phúc lấy ví dụ, doanh nghiệp làm dự án quy mô 5.000 m2 tại quận 1 cũ, với bảng giá đất quy định 100 triệu đồng/m2 và hệ số K ấn định ở mức 1,88 sẽ lập tức tính ra chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp mà không cần qua bất kỳ một khâu xin cho hay chờ đợi thẩm định nào. Nhà đầu tư có thể bấm máy tính ra ngay bài toán lời lỗ trước khi quyết định xuống tiền.
Có nên mua nhà lúc này?
Ngoài giá đất dự kiến tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây, các chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, giá nhà khó có dư địa giảm. Do đó, người có nhu cầu thực nên chủ động tìm kiếm cơ hội trong giai đoạn chuyển tiếp, trước khi chính sách mới được áp dụng.
Ông Ngô Quang Phú cho biết, từ đầu năm đến nay, người mua nhà vẫn án binh bất động, quan sát xem mặt bằng giá mới đã chạm đáy thực sự hay chưa. Tuy nhiên, khi quá trình thanh lọc đã hoàn tất, dòng tiền tích lũy lâu nay sẽ không thể kìm chân lâu hơn nữa và bắt đầu bung ra mua bất động sản.
Bước sang năm 2027, khi những điểm nghẽn pháp lý, bảng giá đất và hệ số K đã ngấm sâu vào cơ chế vận hành, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phục hồi thực chất, minh bạch và bền vững hơn.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng cho rằng, trong 6 tháng tới, nếu lãi suất huy động thực tế giảm và duy trì dưới 7%/năm ở cả kỳ hạn 12-24 tháng sẽ là tín hiệu tương đối rõ cho thấy xu hướng lãi suất đang đổi chiều bền vững. Khi đó, ngân hàng có thêm dư địa giảm lãi vay, trong đó có lãi vay mua nhà.
Lãi suất giảm sẽ tác động đến thị trường bất động sản theo nhiều hướng. Người đang vay mua nhà được giảm áp lực trả nợ, hạn chế tình trạng phải bán tài sản để trả ngân hàng. Người có nhu cầu mua nhà dễ tiếp cận vốn vay hơn, từ đó cải thiện sức mua. Khi lãi suất tiết kiệm giảm, một phần dòng tiền nhàn rỗi có thể dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.
“Khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền sẽ dần dịch chuyển khỏi kênh tiết kiệm để tìm kiếm cơ hội sinh lời tốt hơn, trong đó có sản xuất kinh doanh, chứng khoán và bất động sản. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ không chuyển dịch ngay lập tức, mà còn phụ thuộc vào mức độ giảm lãi suất, triển vọng kinh tế và niềm tin của nhà đầu tư”, ông Kiên nói.
