Hết cửa bán chênh kiếm lời NƠXH sau 5 năm
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất, sau 5 năm tính từ thời điểm đóng hết tiền mua mà người mua NƠXH muốn bán lại phải bán cho đối tượng được mua NƠXH nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay.
Mục tiêu của quy định này là hạn chế lợi dụng chính sách và tạo thêm cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đồng thời đảm bảo ý nghĩa của chính sách an sinh xã hội.
Tại chương trình Kỳ họp thứ 2 diễn ra chiều 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu, vừa qua, cơ quan chức năng đã cảnh báo nguy cơ có những người mua NƠXH, sau đó chờ đủ 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh xã hội thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu rất tốt đẹp của chính sách. Từ đó, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi quy định, sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại NƠXH cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH. “Chúng ta phải kiểm soát rất chặt chẽ. Khi chuyển nhượng thì phải xác nhận. Các cấp chính quyền phải tăng cường quản lý, đúng đối tượng NƠXH thì được phép sau 5 năm chuyển nhượng, để bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ an sinh”, Thủ tướng nêu.
Trước đó, Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng kiến nghị NƠXH chỉ nên chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, hoặc buộc chủ sở hữu hoàn trả toàn bộ ưu đãi nếu bán ra ngoài sau 5 năm sở hữu.
Theo VARS IRE, dù phục vụ nhu cầu an sinh, loại hình này vẫn bị đầu cơ, khi nhiều người mua không phải để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao và khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận. Hoạt động này làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của nhóm cần hỗ trợ.
Do đó, ngoài việc tăng cường thanh tra, xử phạt chủ đầu tư và người vi phạm, cần có khung pháp lý quy định rõ việc bán lại sau 5 năm chỉ được thực hiện với người đủ điều kiện và được cơ quan chức năng xác nhận.
Cần quy định chuyển tiếp cho nhà đã đưa vào sử dụng
Dù đồng tình với mục tiêu ngăn đầu cơ, nhiều ý kiến cho rằng việc siết điều kiện chuyển nhượng cần đi kèm cơ chế thực hiện rõ ràng, tránh tạo thêm rào cản cho người dân khi có nhu cầu bán nhà để thay đổi nơi ở hoặc điều chỉnh kế hoạch tài chính.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đơn vị phát triển một số dự án NƠXH tại Phú Thọ và Đông Anh (Hà Nội), cho rằng đề xuất này đặt ra nhiều vấn đề cần được làm rõ, đặc biệt là trách nhiệm xét duyệt hồ sơ người mua lại và cách xác định giá trị chuyển nhượng.
Theo ông Quê, khi căn hộ đã được bàn giao, cấp giấy chứng nhận và người mua có nhu cầu chuyển nhượng, chủ đầu tư có thể không còn trách nhiệm trực tiếp đối với các giao dịch phát sinh. Vì vậy, nếu tiếp tục yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải thuộc diện đủ điều kiện mua NƠXH, cần xác định rõ cơ quan nào tiếp nhận hồ sơ, thẩm định và chịu trách nhiệm xác nhận đối tượng.
Một nội dung khác cần được làm rõ là cách xác định giá bán và xử lý phần giá trị gia tăng do người dân đầu tư thêm vào căn hộ. Sau 5 năm, nếu người bán được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện mua NƠXH theo giá thị trường, cần có nguyên tắc cụ thể về giá bán, phần nội thất lắp đặt thêm và nghĩa vụ thuế của các bên.
Để tháo gỡ vướng mắc, ông Quê đề xuất giao UBND cấp xã tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và xét duyệt điều kiện của người mua lại NƠXH; Sở Xây dựng thực hiện thẩm định cuối cùng.
Anh Nguyễn Lộc - người dân dự án nhà ở xã hội tại đường Tam Trinh (Hà Nội) cho rằng, nếu sau nhiều năm sinh sống, khi có nhu cầu chuyển nơi ở vì công việc, điều kiện kinh tế hoặc thay đổi quy mô gia đình nếu bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng thì quyền chủ động đối với tài sản sẽ bị thu hẹp đáng kể.
Từ băn khoăn này, anh Lộc kiến nghị chỉ áp dụng cơ chế siết chuyển nhượng đối với các dự án NƠXH được triển khai, mở bán sau khi luật sửa đổi có hiệu lực. Với những dự án đã được phê duyệt, ký hợp đồng và đưa vào sử dụng trước đó, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Dưới góc độ thị trường, một số chuyên gia cũng cho rằng, việc siết đầu ra có thể làm giảm sức hấp dẫn của NƠXH, đồng thời hạn chế khả năng chuyển sang nơi ở phù hợp hơn khi điều kiện kinh tế cải thiện...
