UBND TPHCM vừa ban hành quyết định số 45/2026/QĐ-UBND về quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 trên địa bàn. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7.
Theo đó, hệ số K được xác định bằng tích (nhân) của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1), hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3), được tính theo công thức sau: K = K1 x K2 x K3.
Trong đó K: Hệ số điều chỉnh giá đất; K1: Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; K2: Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (áp dụng cho dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng); K3: Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Theo quyết định, hệ số K nhân (x) với bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân không tốn thêm tiền khi chuyển mục đích sang đất ở
Hệ số điều chỉnh giá đất đối với các loại đất ban hành kèm theo bảng giá đất như sau: Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1) đối với các loại đất theo bảng giá đất là 1 lần. Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì K2 là 1 lần. Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3) đối với các loại đất theo bảng giá là 1 lần.
Đối với các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) làm tròn đến 2 số thập phân và được xác định theo công thức sau: K2= K2.2 - [ (H2- H) x (K2.2 - K2.1)/H2-H1].
Trong đó: H (là hệ số sử dụng đất của khu đất, thửa đất); H1 là hệ số sử dụng đất nằm ở vị trí cận dưới (nhỏ hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); H2 là hệ số sử dụng đất nằm ở vị trí cận trên (lớn hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); K2.1 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số sử dụng đất H1; K2.2 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số sử dụng đất H2.
Với cách tính hệ số K có 2 tham số gồm K1 và K3 bằng 1 lần chỉ làm tăng tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có hệ số sử dụng đất theo quy hoạch (K2) từ 4 lần trở lên. Còn các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở (không đầu tư) thì không tốn thêm tiền sử dụng đất so với bảng giá đất hiện nay.
Cụ thể, đối với các dự án nhà ở thấp tầng, bao gồm nhà liền kề, biệt thự, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch dao động từ 1,00 đến 1,30 tùy theo hệ số sử dụng đất. Trường hợp hệ số sử dụng đất vượt 4 lần, cứ mỗi lần tăng thêm sẽ được cộng thêm 0,1 vào hệ số K2.
Trong khi đó, đối với các dự án cao tầng, TPHCM áp dụng khung hệ số chi tiết hơn. Cụ thể, dự án có hệ số sử dụng đất từ 4 lần trở xuống áp dụng hệ số K2 bằng 1,00; từ trên 4 đến 5 lần áp dụng hệ số từ 1,00 đến 1,10; từ trên 5 đến 6 lần là 1,10 đến 1,20; và tiếp tục tăng dần cho đến mức tối đa 1,70 đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ trên 10 đến 11 lần. Đối với các khu đất có hệ số sử dụng đất vượt 11 lần, hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục tăng thêm 0,1 cho mỗi lần tăng hệ số sử dụng đất.
Đáng chú ý, TPHCM cũng đưa ra công thức nội suy để xác định hệ số K2 đối với các trường hợp nằm giữa các ngưỡng quy định, nhằm bảo đảm việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện chính xác và minh bạch. Chẳng hạn, đối với một dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất 5,1 lần, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định là 1,11; trong khi dự án có hệ số sử dụng đất 5,9 lần sẽ áp dụng hệ số 1,19.
Áp dụng cho 6 trường hợp
Quyết định trên cũng quy định rõ, trường hợp không áp dụng được bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội thì thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Cụ thể có 6 trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, gồm tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất. Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyết định giao Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan triển khai, hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện. Trong quá trình triển khai thực hiện, trường hợp hệ số K chưa phù hợp với tình hình thực tế, Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, báo cáo UBND TPHCM quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất.
Các sở, ban, ngành, UBND các phường, xã, đặc khu và các tổ chức, đơn vị có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện quyết định này.
