Bà Phương Liên (phường Phước Long, TP.HCM) đang tìm cách xoay xở khoản tiền vay mua nhà trước khi hết thời gian ưu đãi lãi suất vào ngày 22/11. Hiện khoản vay của bà áp dụng lãi suất cố định 8%/năm. Sau thời điểm này, lãi suất thả nổi có thể vượt 11%/năm, kéo số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng từ 12 triệu đồng lên khoảng 15 triệu đồng.
Xoay tiền trước khi hết ưu đãi
Với gia đình có 3 con, khoản trả nợ tăng thêm 3 triệu đồng mỗi tháng là áp lực không nhỏ khi thu nhập không tăng. Vì vậy, bà Liên tính vay mượn thêm từ người thân, gom góp tiền để đảo nợ trước hạn.
Người này cho biết theo thỏa thuận với ngân hàng khi phát sinh khoản vay, mỗi lần bà gom trả vào dưới 100 triệu đồng thì sẽ không bị phạt trả trước hạn. Tận dụng điều kiện này, trong thời gian qua, bà đã tích lũy dần và trả bớt nợ gốc mỗi khi có thể. Dù việc xoay tiền trong thời điểm hiện tại không dễ dàng, bà cho rằng đây là giải pháp cần thiết để giảm áp lực khi lãi suất chuyển sang thả nổi.
Không chỉ bà Liên, nhiều người vay mua nhà cũng đang tính toán phương án đảo nợ hoặc trả bớt nợ gốc trước khi bước vào giai đoạn chịu lãi suất cao hơn.
Ông Lê Hoàn (phường An Khánh, TP.HCM) mua nhà theo chương trình ưu đãi lãi suất trong 2 năm của chủ đầu tư. Đến giữa năm sau, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Lo ngại mức lãi suất có thể duy trì ở 14-15%/năm, ông tính phương án đảo nợ ngay tại ngân hàng đang vay, dù phải chấp nhận khoản phạt trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, để thực hiện phương án này, ông cũng phải chuẩn bị một khoản tiền lớn vượt quá khả năng thu xếp ở thời điểm hiện tại.
Những trường hợp trên cho thấy áp lực của người mua nhà không chỉ nằm ở lãi suất tại thời điểm ký hợp đồng tín dụng mà còn ở mức lãi suất phải đối mặt sau khi kết thúc thời gian ưu đãi. Khoản trả nợ có thể thay đổi đáng kể, trong khi thu nhập của người vay không phải lúc nào cũng tăng tương ứng.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong quý III/2026, lãi suất vay mua bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao. Lãi suất cố định trong 12 tháng đầu phổ biến từ 8,5% đến 11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi ghi nhận ở mức 13-15%/năm, tạo áp lực đáng kể lên chi phí vay vốn của người mua nhà.
Đơn vị này nhận định trong bối cảnh trên, khả năng tài chính và mức độ an toàn của phương án vay vốn tiếp tục là những yếu tố quan trọng trong quyết định mua bất động sản, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Áp lực lãi suất cũng đang phản ánh vào diễn biến giao dịch trên thị trường. Theo báo cáo của Chứng khoán MB (MBS), sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 khi mặt bằng lãi suất cao hơn.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch bất động sản với chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 239.860, giảm 18% so với cùng kỳ.
MBS cho rằng trong bối cảnh lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,5-9%/năm đối với tiền gửi kỳ hạn 12 tháng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi tham gia thị trường.
Theo đơn vị phân tích, lãi suất cao cùng tâm lý dè dặt của người mua có thể tiếp tục khiến thị trường điều chỉnh trong những quý tới. Khi sức hấp thụ chưa cải thiện, việc tập trung bàn giao các dự án đã mở bán được dự báo vẫn là nguồn đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Tính toán sức vay, đề xuất tháo gỡ dòng vốn
Trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng cao, bài toán đặt ra với người mua nhà là phải đánh giá đầy đủ khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay, thay vì chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.
Thực tế, mức lãi suất 8-12%/năm hiện nay đã cao hơn ngưỡng 5-7%/năm mà người tiêu dùng tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn cho là phù hợp. Khảo sát cũng chỉ ra khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua nhà bắt đầu phân hóa. Nếu vượt 9%/năm, khả năng chịu đựng tài chính suy giảm đáng kể và phần lớn người mua sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.
Đặc biệt, khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%/năm, nghĩa vụ tài chính có thể tăng mạnh, nhất là với những người vay tỷ trọng lớn so với giá trị bất động sản.
Do đó, người mua cần tính toán khoản trả nợ theo kịch bản lãi suất tăng, cân đối với thu nhập và các chi phí sinh hoạt thường xuyên. Việc lựa chọn khoản vay không chỉ phụ thuộc vào khả năng thanh toán ở giai đoạn đầu mà còn cần tính đến thời điểm hết ưu đãi, biên độ điều chỉnh lãi suất và các khoản phí phát sinh nếu muốn trả nợ trước hạn hoặc chuyển khoản vay.
Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng người mua nhà lần đầu cần chuẩn bị kỹ về tài chính, tốt nhất nên có sẵn khoảng 50-60% giá trị căn nhà và chỉ vay khoảng 50%, tối đa 60% giá trị tài sản. Với nhiều gia đình Việt Nam, khoản tích lũy ban đầu có thể được bổ sung từ sự hỗ trợ của người thân, qua đó giảm số tiền phải vay và áp lực trả nợ.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, tỷ lệ vay thấp không đồng nghĩa người mua có thể chủ quan với nghĩa vụ tài chính. Ngay cả khi chỉ vay 50-60% giá trị căn nhà, người mua vẫn cần cân đối dòng tiền và khả năng chi trả hàng tháng. Nếu phải dành hơn 50% thu nhập để trả nợ, áp lực tài chính sẽ rất lớn, đặc biệt khi lãi suất tiếp tục điều chỉnh tăng.
Không chỉ là bài toán của từng người mua, mặt bằng lãi suất cao còn đặt ra yêu cầu giảm chi phí vốn để hỗ trợ sức cầu và thanh khoản thị trường. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước mở rộng chính sách ưu đãi, cho phép người mua nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với mức lãi suất hợp lý, tương tự chính sách dành cho nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, hiệp hội đề xuất loại trừ dư nợ của các dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và khu công nghiệp khỏi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng chung. Theo HoREA, giải pháp này sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn về vốn, tạo điều kiện để dòng tín dụng tiếp tục chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực.
