Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội vừa có thông báo thời gian mở phiên tòa phúc thẩm vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản" giữa Công ty Cổ phần BĐS JS (nguyên đơn) và ông Lê Hồng P- bà Lê Mai L (bị đơn, trú tại phường Đông Ngạc, Hà Nội) vào sáng 24/4. Đây là vụ tranh chấp hy hữu, khi khách hàng bị chủ đầu tư khởi kiện.
Theo nội dung vụ việc, tháng 12/2021, bị đơn ký hợp đồng mua căn hộ có diện tích 130m2 tại tòa HH3 (phường Xuân Đỉnh) do Công ty Cổ phần Bất động sản JS (trước đây là Vimedimex) làm chủ đầu tư. Tổng giá trị hợp đồng mua bán căn hộ là hơn 5 tỷ đồng; thời gian bàn giao dự kiến quý 2/2024.
Sau khi ký hợp đồng mua bán, gia đình bà L đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng (tương đương gần 4,7 tỷ đồng).Đến hết quý 2/2024, chủ đầu tư không bàn giao căn hộ như hợp đồng đã ký. Sau khi gian hạn 180 ngày (6 tháng) theo hợp đồng, chủ đầu tư vẫn chưa thể giao nhà. Ngày 25/9/2025, vợ chồng bà L đã gửi văn bản đến chủ đầu tư đề nghị chấm dứt hợp đồng theo quy định.
Sau nhiều lần trao đổi, hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, việc giải quyết hậu quả pháp lý khi sau khi chấm dứt hợp đồng hai bên không thống nhất được. Vì thế, chủ đầu tư đã khởi kiện khách hàng ra tòa.
Theo đó, chủ đầu tư yêu cầu tòa án công nhận chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên từ ngày 2/10/2025; chấp nhận cho chủ đầu tư hoàn trả số tiền gần 4,7 tỷ đồng khách hàng đã đóng (95% giá trị hợp đồng); chấp nhận trả tiền phạt bằng 8% giá trị hợp đồng (401 triệu đồng) và án phí.
Tuy nhiên, ngày 12/11/2025, bị đơn đã có đơn phản tố. Theo đó, bị đơn đề nghị tòa án công nhận chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ nhưng yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tổng cộng số tiền hơn 17,9 tỷ đồng.
Nói rõ hơn về yêu cầu thanh toán số tiền 17,9 tỷ đồng, bị đơn cho rằng ngoài số tiền 95% đã đóng, chủ đầu tư phải thanh toán khoản phạt tiền lãi chậm bàn giao, mức lãi 0,05%/ngày theo hợp đồng. Tuy nhiên, thời gian tính phạt từ ngày đầu tiên thanh toán tiền (24/12/2021) đến ngày 2/10/2025 với số tiền gần 3,2 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải thanh toán 9,3 tỷ đồng khoản chênh lệch giá căn hộ theo thị trường. Bởi lẽ, giá mua căn hộ theo hợp đồng khoảng 38 triệu đồng/m2, đến năm 2025 giá các căn hộ cùng phân khúc trong khu vực đã tăng lên khoảng 110 triệu đồng/m2;Ngoài ra, khách hàng yêu cầu chủ đầu tư phải thanh toán tiền thuê nhà do chậm bàn giao mức 30 triệu đồng/tháng trong thời gian 12 tháng.
Hoàn tiền, phạt 8% và một phần lãi
Tại phiên tòa sơ thẩm được mở ngày 16/1/2026, Tòa án Nhân dân Khu vực 4 (Hà Nội) đã đưa ra phán quyết vụ tranh chấp nêu trên.
Theo đó, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu phản tố của đồng bị đơn về việc chấm dứt hợp đồng giữa hai bên kể từ ngày 2/10/2025.
Đối với yêu cầu khởi kiện của chủ đầu tư, Hội đồng xét xử buộc công ty hoàn trả cho bị đơn toàn bộ số tiền gần 4,7 tỷ đồng (95% giá trị căn hộ đã đóng); khoản phạt vi phạm hợp đồng 8% (401 triệu đồng).
Đối với yêu cầu phản tố của đồng bị đơn, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần đối với khoản tiền lãi phạt; không chấp nhận một phần khoản tiền lãi khoảng 2,3 tỷ đồng do chậm bàn giao căn hộ. Hội đồng xét xử xác định thời gian tính lãi là 368 ngày, bắt đầu từ 28/9/2024 (sau 180 ngày gia hạn theo hợp đồng) và kết thúc vào ngày 2/10/2025 (thời điểm hợp đồng chấm dứt). Do đó, số tiền lãi chủ đầu tư phải trả cho khách hàng khoảng hơn 861 triệu đồng.
Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu bồi thường số tiền 9,3 tỷ đồng chênh lệch căn hộ. Hội đồng xét xử cho rằng, bên mua buộc phải chứng minh được thiệt hại thực tế và nguyên tắc bồi thường phải phù hợp với thực tế. Bên cạnh đó, tại thời điểm tòa thẩm định, dự án mới triển khai đến tầng 2 và chưa biết bao giờ xong thì không thể tính được giá trị căn hộ và thiệt hại. Hơn nữa, chủ đầu tư đã bồi thường 8% do vi phạm hợp đồng nên yêu cầu này không có cơ sở.
Hội đồng xét xử cũng không chấp nhận yêu cầu bồi thường 360 triệu đồng tiền thuê nhà của bị đơn do không có quy định trong thỏa thuận bồi thường của hợp đồng.
Ngoài ra, bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm khoảng 120 triệu đồng; nguyên đơn chịu án phí gần 19 triệu đồng.
Không đồng ý với bản án trên, gia đình ông P đã kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Ông P cho biết, gia đình đề nghị tòa phúc thẩm buộc chủ đầu tư trả tiền lãi phát sinh tính từ ngày đầu tiên nộp tiền cho chủ đầu tư đến thời điểm chấm dứt hợp đồng; buộc thanh toán tiền chênh lệch giá căn hộ và tiền thuê nhà.
“Phán quyết của tòa sơ thẩm là chưa thuyết phục, chưa phản ánh đầy đủ hậu quả của việc chậm tiến độ gây ra cho gia đình tôi. Nếu căn hộ được bàn giao đúng hạn, gia đình tôi có thể sử dụng để ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng theo giá thị trường. Do đó, việc chủ đầu tư phải chi trả tất cả các khoản tiền trên cho gia đình tôi là hợp lý", ông P chia sẻ.
Theo Luật sư Đinh Thị Kim Liên (Công ty Luật TNHH VLS & Partners, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), gia đình bà L kháng cáo nhằm bảo vệ quyền lợi của mình là điều dễ hiểu.Theo luật sư Liên, hiện nay có nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, dẫn đến tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư. Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, uy tín của chủ đầu tư nhằm hạn chế những rủi ro có thể xảy ra.
