Cần đưa vào dự thảo Luật Nhà ở
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo HoREA, yêu cầu là phải phát triển cả nhà cho thuê giá phù hợp lẫn nhà thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị.
Bộ Xây dựng thực tế đã đưa loại nhà này vào dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7. Tại dự thảo Luật Nhà ở ngày 5/8, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp không còn được Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất. HoREA muốn giữ phần khung đã có trong bản 22/7, sửa lại các điểm chưa hợp lý rồi đưa trở lại Luật Nhà ở.
Lý do đầu tiên được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra nằm ở cơ cấu nguồn cung nhà ở. Tại TPHCM cũ, nguồn nhà thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm từ 42.991 căn năm 2017 xuống 28.316 căn năm 2018, còn 23.046 căn năm 2019 và 16.895 căn năm 2020. Các năm sau dao động 12.000 - 18.000 căn, trước khi xuống còn 3.845 căn vào năm 2024.
Nhà thương mại giá phù hợp còn ít hơn. Năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm khoảng 1% nguồn cung đưa ra thị trường. Từ năm 2021 - 2024, TPHCM cũ không còn căn nào thuộc phân khúc này. Nhà cao cấp chiếm 70% nguồn cung trong giai đoạn 2019 - 2023 và lên 100% vào năm 2024.
Sau khi TPHCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn nhà giá phù hợp được bổ sung từ hai địa phương cũ. Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng theo Nghị quyết 29/2026 cũng được HoREA đánh giá giúp giảm bớt tình trạng lệch về phân khúc cao cấp.
Nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh nhưng HoREA không xem đây là phân khúc có thể bao phủ toàn bộ nhu cầu. TPHCM cũ phát triển gần 15.000 căn nhà xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020 và 17.902 căn giai đoạn 2021 - 2025. 8 tháng đầu năm nay, TPHCM khởi công thêm 10 dự án với 11.362 căn, nâng tổng số đang triển khai lên 22 dự án, khoảng 19.900 căn. HoREA cho rằng với lượng dự án hiện có và dự kiến khởi công, TPHCM có thể đạt 200.000 căn trong giai đoạn 2021 - 2030.
Do đó, đưa chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp trở lại dự thảo Luật Nhà ở, ông Châu muốn hướng đến trước hết là người có thu nhập trung bình, vốn không thuộc diện mua nhà ở xã hội. Kế đến là người có thu nhập thấp nhưng thu nhập đã vượt điều kiện của chính sách này, chẳng hạn cá nhân trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng trên 50 triệu đồng/tháng hoặc người nuôi con chưa thành niên trên 35 triệu đồng/tháng.
“Do vậy, nhất thiết phải có chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp”, Chủ tịch HoREA nói và muốn Luật Nhà ở tạo một hành lang đủ hấp dẫn để các doanh nghiệp tự nguyện tham gia.
Ông Châu cho rằng, đây là phân khúc có thị trường rộng, nhu cầu thực, lợi nhuận có thể thấp nhưng thanh khoản cao và tạo dòng tiền. HoREA cho rằng không có chuyện ép doanh nghiệp làm nhà giá phù hợp nếu bài toán kinh doanh không phù hợp.
Chìa khoá là gì?
Ông Lê Hoàng Châu khẳng định, cần quy định rõ trong dự thảo Luật Nhà ở là nhà thương mại, không phải nhà xã hội. HoREA cho rằng, nếu đã gọi là nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải được tự tính bài toán lợi nhuận. Nhà nước có thể đặt mức giá bán, bán trả góp và cho thuê tối đa, còn doanh nghiệp quyết định giá cụ thể dưới mức trần này.
“Mỗi doanh nghiệp có cấu trúc chi phí khác nhau. Đơn vị quản trị tốt, có nhiều vốn tự có, ít vay nợ hoặc mua được vật tư, thiết bị với giá tốt có thể giảm giá thành và thu được lợi nhuận cao hơn. Doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh cũng có thể chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi rất thấp. Tôi không muốn Nhà nước vừa khống chế giá bán vừa ấn định thêm lợi nhuận tối đa”, ông Châu nói.
HoREA dẫn lại gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013. Khi đó, căn hộ chung cư có giá không quá 1.05 tỷ đồng, đơn giá tối đa 15 triệu đồng/m2 có thể hưởng chính sách hỗ trợ, không phân biệt nhà xã hội hay nhà thương mại. Theo HoREA, hàng trăm doanh nghiệp đã đăng ký, trong đó có 36 doanh nghiệp tại TPHCM, thậm chí có đơn vị giảm giá bán để đáp ứng điều kiện của chương trình.
Nhà thương mại giá phù hợp theo phương án mới vẫn phải dành quỹ đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội như các dự án nhà thương mại khác. HoREA không đồng tình lấy đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để xây nhà xã hội sang làm phân khúc này vì sẽ làm giảm quỹ đất nhà xã hội.
Với tín dụng, HoREA nêu khả năng chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn có lãi suất phù hợp từ các tổ chức tín dụng, như gói 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại hoặc Ngân hàng Phát triển Việt Nam, chứ không mặc nhiên hưởng mức hỗ trợ như nhà xã hội.
Điều kiện dành cho người mua cũng được HoREA nới đáng kể so với phương án ban đầu. Ông Châu đề nghị, mỗi người chỉ được mua hoặc mua trả góp một căn trực tiếp từ chủ đầu tư, nhưng không đồng tình với việc khóa quyền bán lại trong 5 năm. Bởi khi căn nhà đã được cấp sổ hồng, người mua trở thành chủ sở hữu và có quyền chuyển nhượng theo nhu cầu, thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
