Vì sao nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng “chết yểu”
Theo Tổ chức Du lịch Liên Hợp Quốc (UN Tourism), năm 2025, lượng khách du lịch quốc tế toàn cầu đạt khoảng 1,52 tỷ lượt, tăng 4% so với năm trước. Trong bối cảnh du lịch toàn cầu phục hồi mạnh, nhiều dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam lại rơi vào tình trạng khai thác kém hiệu quả hoặc hoạt động cầm chừng. Tại các thị trường du lịch lớn như Đà Nẵng, Hồ Tràm hay Phú Quốc, không ít tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn vẫn trong cảnh vắng khách hoặc bỏ hoang sau thời gian ngắn vận hành.
Thực tế này cho thấy vấn đề của thị trường không nằm ở nhu cầu du lịch suy giảm, mà đến từ bài toán vận hành và định vị sản phẩm. Nhiều dự án được phát triển theo tư duy “bán bất động sản” thay vì xây dựng hệ sinh thái nghỉ dưỡng có khả năng tạo dòng khách ổn định.
Theo Savills Hotels, hơn 68% nguồn cung khách sạn – nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó nhiều dự án chưa đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng. Trong bối cảnh du khách ngày càng ưu tiên chất lượng dịch vụ và trải nghiệm khác biệt, các mô hình thiếu bản sắc và vận hành yếu sẽ khó duy trì hiệu quả khai thác.
Giới chuyên gia nhận định xu hướng mới của thị trường sẽ tập trung vào các sản phẩm wellness, retreat, detox và nghỉ dưỡng phục hồi thể chất – tinh thần. Đây được xem là phân khúc có khả năng tạo dòng khách ổn định và kéo dài thời gian lưu trú, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào mùa vụ như du lịch truyền thống.
Minh chứng từ mô hình nghỉ dưỡng có vận hành thực tế
Trong bối cảnh thị trường chuyển dần từ “bán sản phẩm” sang bán bất động sản có thể khai thác dòng tiền bền vững, những dự án sở hữu hệ sinh thái vận hành bài bản đang cho thấy lợi thế rõ rệt. Tập đoàn Onsen Fuji được xem là một trong những đơn vị tiên phong theo đuổi mô hình bất động sản wellness tại Việt Nam, với dấu ấn vận hành thực tế từ tổ hợp khoáng nóng Lynntimes Thanh Thủy (Phú Thọ).
Khác với nhiều mô hình nghỉ dưỡng phụ thuộc lớn vào mùa cao điểm du lịch, dự án được phát triển theo mô hình wellness khai thác nguồn khách 4 mùa. Hệ sinh thái vận hành gồm công viên khoáng nóng Ohayo Onsen & Spa, dịch vụ lưu trú, onsen, spa trị liệu và chuỗi trải nghiệm văn hóa phong cách Nhật Bản giúp duy trì dòng khách quanh năm. Mô hình này đồng thời góp phần kéo dài thời gian lưu trú và mở rộng tệp khách hàng từ nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe đến phục hồi thể chất – tinh thần.
Theo ghi nhận từ thị trường, dự án hiện thu hút khoảng 35.000–40.000 lượt khách mỗi tháng. Đáng chú ý, năm 2025, Lynntimes Thanh Thủy được Tổ chức Kỷ lục Việt Nam trao chứng nhận xác lập kỷ lục “Số người tắm khoáng nóng tự nhiên đông nhất Việt Nam tại Ohayo Onsen & Spa”. Theo giới phân tích, đây không chỉ là dấu mốc về lượng khách mà còn phản ánh khả năng vận hành và sức hút thực tế của mô hình wellness trên thị trường.
Các chuyên gia cho rằng điểm khác biệt của mô hình này nằm ở khả năng tạo dòng khách quanh năm nhờ phục vụ đa dạng nhu cầu, từ nghỉ dưỡng gia đình, lưu trú trị liệu đến chăm sóc sức khỏe và dưỡng lão. Đây cũng được xem là hướng đi giúp bất động sản wellness duy trì hiệu quả khai thác ổn định hơn so với mô hình nghỉ dưỡng đơn thuần.
Kế thừa mô hình vận hành wellness tại Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội
Từ kinh nghiệm vận hành thực tế tại Lynntimes Thanh Thủy, Tập đoàn Onsen Fuji tiếp tục được phát triển Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội theo hướng tích hợp giữa lưu trú dài hạn, chăm sóc sức khỏe và wellness tại khu vực phía Nam Hà Nội – nơi đang hình thành trung tâm y tế mới với Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2.
Lợi thế lớn nhất của khu vực này nằm ở khả năng hình thành dòng khách ổn định từ đội ngũ y bác sĩ, chuyên gia, bệnh nhân và người nhà điều trị dài ngày. Đây là nhóm khách có nhu cầu ở thực và thời gian lưu trú dài hơn đáng kể so với khách nghỉ dưỡng truyền thống.
Trên quy mô 5,9 ha, dự án được quy hoạch thành hai phân khu gồm Premier Villas với 130 căn biệt thự, shoptel và Thera Home với 1.040 căn hộ cùng 82 shophouse. Dự án hướng tới hệ sinh thái wellness tích hợp với onsen, sauna, spa trị liệu, chăm sóc y tế 24/7, không gian thiền và các tiện ích hỗ trợ phục hồi thể chất – tinh thần.
Sự kết hợp giữa y tế và wellness giúp dự án hưởng lợi đồng thời từ hai dòng cầu: nhu cầu lưu trú dài hạn phục vụ y tế và xu hướng chăm sóc sức khỏe đang tăng trưởng mạnh.
Theo thông tin từ chủ đầu tư, cả dòng biệt thự và căn hộ đều được bàn giao hoàn thiện vật liệu cơ bản, thuận tiện cho nhu cầu ở hoặc khai thác cho thuê ngay sau khi nhận nhà. Đồng thời, dự án triển khai chương trình thuê lại tối thiểu 5 năm với mức khai thác tham khảo từ 10–25 triệu đồng/tháng tùy loại hình căn hộ. Đây được xem là hướng tiếp cận tập trung vào dòng tiền vận hành dài hạn trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn “lọc giá trị”, nơi năng lực khai thác thực tế và khả năng duy trì công suất trở thành yếu tố quan trọng của bài toán đầu tư.
