Giao dịch căn hộ giảm 60%
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội chiếm phần lớn trong tổng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nhận định, thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.
Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư, trong khi lực cầu ở thực duy trì nhưng không đủ bù đắp.
Theo ông Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng chú trọng pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Không chỉ chung cư, phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận thực trạng giao dịch thành công trong quý I/2026 giảm sâu.
Theo dữ liệu từ Savills, chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội giao dịch thành công trong quý I/2026, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây không chỉ là chỉ dấu phản ánh tốc độ tiêu thụ chậm lại, mà còn phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua.
Cụ thể, toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.
Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 139.855, bằng 92,4% so với quý IV/2025.
Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Trong khi đó, đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV và tăng so với cùng kỳ.
Cơ hội cho người mua nhà ở thực?
Nhận định về các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn.
Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.
Nhìn tổng thể, nhịp "giảm tốc" của thị trường chuyển nhượng Hà Nội đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung - cầu và sàng lọc dòng tiền.
"Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản một cách chủ động và thực chất hơn", ông Tiến thông tin.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, người mua để ở được xem là nhóm hưởng lợi lớn nhất. Khi áp lực tăng giá giảm, người mua có thêm thời gian lựa chọn và tiếp cận các sản phẩm phù hợp hơn.
