Hạ tầng dẫn dắt
Tại các đô thị lớn, hạ tầng luôn là biến số dẫn dắt chu kỳ bất động sản. Bài học từ khu Đông TPHCM - nơi cầu Thủ Thiêm 1, đường Võ Nguyên Giáp, cao tốc Long Thành - Dầu Giây và metro số 1 từng mở rộng không gian đô thị, đưa khu vực này dẫn dắt nguồn cung trong nhiều năm.
Xa hơn, nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TPHCM - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các cây cầu kết nối TPHCM - Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực.
Giai đoạn 2026 - 2030, TPHCM xác định triển khai khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng và tăng cường liên kết vùng. Với các tuyến vành đai, metro, cao tốc và hệ thống kết nối với sân bay Long Thành được cải thiện, vị trí bất động sản đang được đánh giá không chỉ qua khoảng cách tới trung tâm mà còn ở khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ.
Báo cáo “Built Over Time: Vietnam’s Urban Transformation 2015 - 2035” của Cushman & Wakefield khẳng định, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản hướng tới năm 2030 và xa hơn sẽ được thúc đẩy bởi tính minh bạch pháp lý cao hơn, phát triển hạ tầng mang tính chiến lược cùng tham vọng trở thành nền kinh tế lớn thứ ba Đông Nam Á trước năm 2030 và quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.
Một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới là kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với tổng nguồn lực khoảng 8,22 triệu tỷ đồng. Phần lớn nguồn lực được tập trung vào hạ tầng giao thông chiến lược, đô thị, năng lượng và các dự án tạo cực tăng trưởng liên vùng.
Cùng với một loạt dự án hạ tầng đang đi vào giai đoạn nước rút, chu kỳ đầu tư công này không chỉ tăng quy mô hạ tầng mà còn định hình lại cấu trúc đô thị. Khi các tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam hoàn thiện, vành đai 3 TPHCM, vành đai 4 TPHCM và Hà Nội vận hành, sân bay Long Thành giai đoạn 1 đi vào hoạt động cùng hệ thống đường sắt đô thị và tốc độ cao, không gian đô thị sẽ mở rộng theo mô hình TOD. Điều này giúp các khu vực giáp ranh Hà Nội và TPHCM nhanh chóng chuyển mình từ vùng ven thành đô thị vệ tinh hiện đại, thu hút dân cư và dòng vốn.
Căn cứ để mua nhà
Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, bất động sản vì thế cũng chuyển sang trạng thái “đa nhịp”, nơi mỗi phân khúc có một quỹ đạo riêng, gắn với nhu cầu thực và dòng vốn dài hạn, thay vì những cơn sốt ngắn hạn như trước đây.
Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, điều đáng chú ý nhất của TPHCM hiện nay là sự chuyển dịch từ tư duy phát triển từng dự án riêng lẻ sang xây dựng một mạng lưới hạ tầng liên kết vùng quy mô lớn.
Về dài hạn, cách tiếp cận này giúp giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời đưa các đô thị vệ tinh và khu vực ngoại vi trở thành những mắt xích quan trọng trong chuỗi phát triển kinh tế của TPHCM.
“Các dự án hạ tầng quy mô lớn không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn vẽ lại bản đồ thành phố. Những nơi từng được xem là xa xôi hẻo lánh có thể nhanh chóng trở thành nơi đáng sống, làm việc, đầu tư và phát triển kinh doanh”, ông David Jackson nói.
Tuy nhiên hạ tầng chỉ mở ra tiềm năng, còn giá trị bền vững chỉ hình thành khi giao thông được kết nối với hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh. Trong 5-10 năm tới, mức tăng trưởng mạnh nhất sẽ xuất hiện tại những khu vực có khả năng tích hợp chặt chẽ giữa hạ tầng giao thông với việc làm, nhà ở, du lịch, giáo dục, y tế, bán lẻ và các tiện ích giải trí.
Báo cáo các loại hình bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động rất lớn hoặc lớn tới thị trường. Điều này cho thấy quy hoạch không còn chỉ là thông tin tham khảo, mà đã trở thành một trong những căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản định vị cơ hội.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - cho biết, thị trường đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực. Điểm thay đổi đầu tiên là quy hoạch và hạ tầng không còn chỉ tạo kỳ vọng, mà đã trở thành lực kéo tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.
Diễn biến tại hai thị trường Hà Nội và TPHCM cho thấy, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra dư địa phát triển lớn, mặt bằng giá đất cạnh tranh và danh mục hạ tầng trọng điểm được triển khai theo quy hoạch đến năm 2030 là yếu tố khiến các chủ đầu tư chủ động đi trước một bước, chuẩn bị quỹ đất và phát triển dự án đón đầu chu kỳ.
