Đánh thuế để đổi hướng dòng vốn
Theo tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất áp dụng chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, cũng như hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, nhằm phát huy hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí và chống đầu cơ.
Về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng vấn đề cốt lõi là phải đưa đất đai trở thành nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế, thay vì trở thành nơi hút vốn vào hoạt động đầu cơ.
Theo ông Tuấn, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất, hàng hóa, tài sản bảo đảm tín dụng, nơi tích trữ của cải và một kênh phân phối địa tô trong xã hội. Vì vậy, cách thiết kế chính sách đất đai sẽ tác động trực tiếp đến việc phân bổ nguồn vốn của nền kinh tế.
Luật sư Trương Anh Tuấn phân tích, hiện có thể hình dung hai chu trình sử dụng vốn liên quan đến đất đai.
Một bên là chu trình phát triển: vốn được đưa vào đất để phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, nhà máy, logistics, nhà ở..., từ đó tạo ra sản xuất, việc làm, năng suất, thu nhập và nguồn thu ngân sách.
Bên còn lại là chu trình đầu cơ: tiền được dùng để mua đất, chờ quy hoạch hoặc hạ tầng, kỳ vọng giá tăng; sau đó tài sản có thể được thế chấp để vay thêm vốn và tiếp tục mua đất.
“Nếu giữ đất có lợi hơn làm doanh nghiệp, vốn và năng lực xã hội có thể dịch chuyển từ sản xuất, kinh doanh và sáng tạo sang tìm đất, đón quy hoạch và chờ tăng giá”, ông Tuấn cảnh báo.
Theo vị luật sư, rủi ro đầu cơ còn có thể được khuếch đại bởi tín dụng. Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng, khả năng vay vốn cũng tăng, tạo thêm dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản. Ngược lại, khi giá đất giảm, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, tín dụng có thể bị siết, khiến doanh nghiệp thiếu vốn và rủi ro lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng.
Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao, nhu cầu vốn cho hạ tầng, công nghiệp, logistics và nhà ở tiếp tục lớn. Do đó, theo ông Tuấn, đất đai cần được nhìn nhận là một yếu tố đầu vào sản xuất của nền kinh tế.
“Giá đất cao không đồng nghĩa với nền kinh tế phát triển mạnh”, ông nói, đồng thời phân tích chi phí đất đai tăng có thể được chuyển vào giá thuê nhà máy, logistics, nhà ở, tiền lương và cuối cùng là giá thành hàng hóa.
Từ góc nhìn này, ông Tuấn cho rằng, chính sách chống đầu cơ không nên tập trung vào việc hạn chế người dân sở hữu nhiều bất động sản, mà cần làm thay đổi lợi suất giữa việc giữ đất và đưa vốn vào sản xuất.
“Nếu đầu cơ đất đem lại lợi nhuận 15%, trong khi sản xuất chỉ đạt 10%, vốn sẽ có xu hướng chảy vào đất. Nhưng nếu thuế và chi phí nắm giữ khiến lợi suất của đất không sử dụng giảm xuống 5-6%, trong khi sản xuất vẫn đạt 10%, dòng vốn có thể đổi hướng”, ông phân tích.
Theo đó, thuế đất không chỉ đơn thuần là công cụ tăng thu ngân sách mà còn có thể trở thành công cụ điều tiết dòng vốn và hỗ trợ mục tiêu phát triển sản xuất.
Tuy nhiên, luật sư Trương Anh Tuấn lưu ý, chính sách cần tránh đánh đồng việc sở hữu nhiều bất động sản với đầu cơ. Việc xác định đối tượng chịu thuế nên dựa trên mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân...
Siết đòn bẩy tín dụng
Bên cạnh thuế, tín dụng cũng được xem là một công cụ quan trọng để kiểm soát đầu cơ. Với người mua nhà, đất thứ hai, thứ ba trở lên, có thể nghiên cứu hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, qua đó giảm dòng tiền vay chảy vào hoạt động tích lũy, lướt sóng bất động sản.
“Đối với trường hợp có nhiều nhà đất cần đẩy thuế mua, thuế bán cao hơn; đưa nhiều công cụ để những người mua nhiều nhà đất khó dùng đòn bẩy tín dụng, hạn chế việc vay từ ngân hàng với số lượng, tỷ lệ thấp hơn. Nếu không giải quyết được những vấn đề căn bản đang tham gia vào các chu trình đầu cơ thì nội dung sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng không giải quyết được căn bản vấn đề”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Đại biểu Lê Hoàng Anh - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội mới đây cũng đề nghị thể chế hóa mạnh hơn yêu cầu chống đầu cơ, găm giữ và sử dụng đất kém hiệu quả bằng các công cụ kinh tế, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hành chính.
Tuy nhiên, ông lưu ý nên phân biệt rõ giữa đầu cơ, sử dụng đất lãng phí với nhu cầu chính đáng của người dân.
"Dự thảo luật phải định nghĩa rõ thế nào là đất hoang hóa hoặc không được đưa vào sử dụng. Đây sẽ là cơ sở xác định đối tượng chịu thuế và áp dụng các chế tài phù hợp", đại biểu Lê Hoàng Anh nêu quan điểm.
Ông cho rằng, Luật Đất đai khó có thể tự giải quyết toàn bộ vấn đề hiện nay. Thay vào đó, luật cần được thiết kế đồng bộ với pháp luật về thuế, quy hoạch và đầu tư.
