Đầu cơ BĐS giảm mạnh nhưng mất cân đối cung cầu kéo dài

Tắc ở khâu phê duyệt

Phát biểu tại hội thảo thị trường bất động sản 2026 với chủ đề “Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, một trong những vấn đề lớn hiện nay là mặt bằng giá nhà đất vẫn ở mức cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.

Do đó, cần có các giải pháp cụ thể để kiểm soát giá bất động sản, đồng thời điều hành tín dụng hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.

“Cần cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh làm chi phí đầu vào tăng quá cao, kéo theo giá nhà tăng thêm”, ông Lực nêu giải pháp.

Bên cạnh đó, TS.Cấn Văn Lực cho rằng, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ông khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn lớn. Doanh nghiệp cũng cần hạn chế đầu tư dàn trải, cơ cấu lại danh mục sản phẩm và tập trung phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, với mức giá phù hợp hơn khả năng chi trả của người dân.

Đáng chú ý, TS.Cấn Văn Lực nhấn mạnh, yếu tố đầu cơ trên thị trường đã giảm đáng kể trong thời gian qua. Theo ông Lực, thống kê cho thấy hoạt động đầu cơ đã giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi hiện nay nằm ở sự mất cân đối cung cầu kéo dài nhiều năm.

“Thị trường chủ yếu phát triển bất động sản cao cấp vì thời gian cấp phép dự án kéo dài, doanh nghiệp thường ưu tiên làm sản phẩm có biên độ lợi nhuận cao”, ông Lực phân tích và cho rằng, nếu quá trình phê duyệt dự án được cải thiện trong thời gian tới, nguồn cung sẽ đa dạng hơn và thị trường sẽ phát triển cân bằng hơn.

Sẽ có mức giá phù hợp

Trong khi đó, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường hiện nay đang nghẽn chủ yếu ở cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo bà Hằng, trong quý I/2026 có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện bán ra thị trường nhưng số lượng nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 7.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt ở nhóm thu nhập trung bình.

“Bài toán hiện nay là làm sao phát triển được nhà ở trung cấp với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân”, bà Hằng nói.

Bà cũng cho biết, hiện Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp và nội dung này đang được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi. Dự kiến đến tháng 10/2026, đề án có thể được thông qua sau quá trình lấy ý kiến từ người dân, doanh nghiệp và các bộ, ngành liên quan.

Bà Hằng cho rằng, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không đơn thuần là kiểm soát giá bán mà cần có cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà.

Do đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu các cơ chế hỗ trợ nhằm tạo động lực cho chủ đầu tư phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều giải pháp tháo gỡ cho nhà ở xã hội cũng đang được triển khai như giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn lập quy hoạch chi tiết, miễn giấy phép xây dựng đối với một số dự án đủ điều kiện. Đối với người mua nhà, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng được nới rộng khi mức thu nhập tối đa được nâng lên 35 - 50 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và hộ gia đình.

Một vấn đề khác được bà Hằng nhấn mạnh là giá bất động sản đang quá cao so với thu nhập của đa số người dân. Theo bà, nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới. Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản. Khi thị trường minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có đầy đủ dữ liệu để đưa ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.