Hệ luỵ lớn
Hiện nay, yêu cầu công chứng, chứng thực được xem là một trong những điều kiện quan trọng nhằm bảo đảm tính pháp lý của các giao dịch về quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được công bố đang có thay đổi lớn đối với thủ tục này.
Cụ thể, Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7/2026 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Thay vào đó, dự thảo Luật Đất đai quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trao đổi với PV Tiền Phong, luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, nếu đề xuất này được thông qua, đây sẽ là một trong những thay đổi có tác động sâu rộng nhất đối với cơ chế giao dịch bất động sản trong nhiều năm qua. Bởi hiện nay với hệ thống thông tin đồng bộ dữ liệu về thông tin nhân thân, dữ liệu quốc gia về dân cư và định danh bất động sản, về cơ bản có thể cắt giảm bớt một bước thủ tục này”, luật sư Cường nói.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Quynh, Hãng luật Hưng Yên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội đặt vấn đề, khi bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai, khoảng trống trách nhiệm sẽ do ai gánh vác?
Theo luật sư Quynh, công chứng viên là hàng rào pháp lý đầu tiên giúp kiểm tra năng lực hành vi, quyền định đoạt, giấy tờ thật giả, tài sản chung riêng, tình trạng tranh chấp... Bỏ công chứng đồng nghĩa với việc dỡ bỏ hàng rào này.
Luật sư Nguyễn Văn Quynh cho biết, sẽ có hai kịch bản bế tắc xảy ra khi bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai. Đầu tiên là đẩy trách nhiệm sang Văn phòng Đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cán bộ địa chính không đủ năng lực, thẩm quyền thẩm định tính hiệu lực của hợp đồng dân sự. Thứ hai là chuyển sang kiểm soát sau, khi áp dụng mô hình tự chịu trách nhiệm khi hạ tầng dữ liệu và bảo hiểm quyền sở hữu chưa đủ điều kiện. Việc bỏ thủ tục hành chính mà thiếu cơ chế thay thế sẽ đẩy toàn bộ rủi ro về phía người dân, khiến Tòa án sẽ bị quá tải.
“Nếu dự thảo thông qua việc bỏ công chứng bắt buộc mà không có giải pháp bù đắp, thị trường và xã hội sẽ phải đối mặt với các nhóm hệ lụy lớn, bùng nổ vi phạm pháp lý và tội phạm lừa đảo”, luật sư Quynh nói.
Giảm tính an toàn
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Minh Cường khẳng định, vấn đề đáng quan tâm nhất khi bãi bỏ công chứng bắt buộc không phải là việc người dân tiết kiệm được một khoản chi phí hay giảm được một thủ tục hành chính, mà là cơ chế nào sẽ thay thế chức năng kiểm soát rủi ro mà công chứng hiện đang đảm nhiệm.
Công chứng thực chất là một cơ chế phòng ngừa tranh chấp. Trước khi giao dịch được xác lập, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên, thẩm quyền đại diện, tình trạng tài sản chung và tính hợp pháp của hồ sơ. Đây là những yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với hiệu lực của giao dịch nhưng không phải lúc nào cũng có thể được xác minh thông qua dữ liệu điện tử hoặc hồ sơ hành chính.
“Nếu bỏ yêu cầu công chứng mà chỉ dựa vào thủ tục đăng ký đất đai, rủi ro lớn nhất là nhiều giao dịch có khuyết tật pháp lý vẫn được đăng ký và hoàn tất trên thực tế. Các trường hợp như giả mạo chủ thể giao dịch, sử dụng giấy tờ giả, định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của đồng sở hữu, giao dịch do người mất khả năng nhận thức xác lập hoặc giao dịch được thực hiện dưới sự lừa dối, cưỡng ép sẽ khó bị phát hiện ở giai đoạn đầu. Khi đó, tranh chấp không được ngăn ngừa mà chỉ bị đẩy sang giai đoạn hậu kiểm thông qua tố tụng tại Tòa án”, luật sư Cường nói.
Đáng chú ý, việc đăng ký sang tên không bảo đảm tuyệt đối rằng giao dịch là hợp pháp. Nếu sau này Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu, hậu quả pháp lý có thể rất phức tạp. Cụ thể, quyền sử dụng đất phải hoàn trả, giao dịch tiếp theo có nguy cơ bị ảnh hưởng, bên nhận chuyển nhượng đối mặt với rủi ro mất tài sản hoặc mất khả năng thu hồi tiền đã thanh toán. Trong nhiều trường hợp, thiệt hại thực tế lớn hơn rất nhiều so với chi phí công chứng được tiết kiệm ban đầu.
Tương tự, luật sư Nguyễn Văn Quynh cũng cho rằng, khi bỏ công chứng sẽ bùng nổ giả mạo tinh vi. Khi bán nhà, đất bằng giấy tờ giả, giả mạo chủ sở hữu hoặc sửa đổi tình trạng hôn nhân, thừa kế sẽ tăng đột biến. Văn phòng đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hình thức hồ sơ trên giấy, khó phát hiện dấu hiệu lừa dối hay ép buộc tại thời điểm ký kết.
Tiếp đó là tài sản chung bị định đoạt chui. Đất đai là tài sản chung vợ chồng hoặc của hộ gia đình nhưng chỉ một người đứng ra ký chuyển nhượng. Nếu không có bước xác minh nhân thân, quan hệ hôn nhân khắt khe của công chứng, giao dịch rất dễ bị Tòa tuyên vô hiệu sau đó.
Hệ luỵ nữa là rủi ro đẩy ngược toàn bộ về phía người mua. Bởi người dân bình thường không đủ kiến thức pháp luật và công cụ để tự thẩm định lịch sử pháp lý của thửa đất, có bị kê biên thi hành án, thế chấp tín dụng đen, đang có tranh chấp ranh giới hay không.
“Khi kiểm soát trước (tiền kiểm) bị gỡ bỏ, tranh chấp sẽ dồn toàn bộ vào kiểm soát sau (hậu kiểm). Số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tăng vọt. Vì chỉ còn thẩm quyền tòa án giải quyết. Một vụ án đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm. Trong thời gian đó, tài sản bị đóng băng, gây lãng phí nguồn lực xã hội và tạo gánh nặng, áp lực cho hệ thống Tòa án”, luật sư Nguyễn Văn Quynh nói.
Đáng nói hơn, bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai sẽ gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính. Bởi ngân hàng nhận thế chấp bất động sản dựa trên giao dịch mua bán của khách hàng. Nếu hợp đồng mua bán ban đầu bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, hợp đồng thế chấp của ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ vỡ trận, tạo ra nợ xấu dây chuyền.
“Nếu bắt cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của hợp đồng, họ sẽ phát sinh tâm lý nhũng nhiễu, né tránh, đòi hỏi thêm nhiều giấy tờ con để an toàn cho bản thân khi thực hiện nhiệm vụ. Thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động thay vì giảm đi có thể sẽ bị kéo dài hơn do cán bộ không dám ngắt công đoạn thẩm định”, luật sư Quynh nói.
Luật sư Nguyễn Văn Quynh khẳng định, cải cách thủ tục hành chính là đúng, nhưng bãi bỏ công chứng không đồng nghĩa với việc bỏ qua khâu soát xét an toàn pháp lý. Đổi mới chỉ thực sự hiệu quả khi chúng ta hoàn thiện đồng bộ, khi dữ liệu đất đai quốc gia số hóa theo thời gian thực, Luật Bảo hiểm rủi ro bất động sản và chữ ký số toàn dân. Khi những trụ cột này chưa sẵn sàng, việc bỏ “người gác cổng” công chứng sẽ là một bước đi mạo hiểm cho cả người dân lẫn Nhà nước.
Luật sư Trần Minh Cường cũng lưu ý rằng, việc không còn quy định bắt buộc công chứng trong Luật Đất đai không đồng nghĩa với việc nghĩa vụ này tự động chấm dứt theo các luật chuyên ngành khác.
Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2023 vẫn yêu cầu các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn hoặc thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật quy định được miễn. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.
