Mỗi bất động sản có một mã định danh
Tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 diễn ra sáng 6/8, bà Hoàng Thu Hằng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, dự thảo luật đã được rà soát, tinh gọn đáng kể, chỉ còn 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.
Theo bà Hằng, dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Điểm nhấn xuyên suốt của lần sửa đổi này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Theo đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Cùng với đó, dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, bãi bỏ 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục còn lại. Tổng thời gian giải quyết các thủ tục được rút từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo cũng tập trung xử lý nhiều vướng mắc đã phát sinh trong quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Một điểm mới đáng chú ý là mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo dự thảo, các công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được chuyển nhượng theo quy định, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án.
Đặc biệt, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh duy nhất trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Toàn bộ quá trình giao dịch, chuyển nhượng và biến động của tài sản sẽ được quản lý thông qua mã định danh này, tạo cơ sở dữ liệu thống nhất, nâng cao tính minh bạch và hạn chế gian lận trên thị trường.
Đối với thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, qua đó tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.
Doanh nghiệp đề nghị tiếp tục gỡ vướng
Đại diện Sun Group cho rằng, nhiều quy định mới đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm các thủ tục hành chính không cần thiết.
Theo đại diện Sun Group, dự thảo bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Doanh nghiệp cho rằng quy định này chưa từng tồn tại trong luật hiện hành và thực tế cũng chưa phát sinh bất cập trong quản lý, vì vậy kiến nghị bỏ để không làm tăng thêm thủ tục.
Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, Sun Group đề xuất xem xét lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, trong thực tế các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại. Khi cơ quan quản lý đã thẩm định năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng thì việc chuyển giao đồng thời quyền và nghĩa vụ sẽ tạo thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thúy Hà - Phó giám đốc Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera kiến nghị làm rõ quy định về ủy quyền ký kết hợp đồng. Theo bà, đối với các tập đoàn, tổng công ty có nhiều đơn vị thành viên, việc công ty mẹ ủy quyền cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc ký hợp đồng là hoạt động quản trị nội bộ bình thường. Vì vậy, cần bổ sung ngoại lệ cho phép việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp nhằm tránh những cách hiểu khác nhau khi áp dụng.
Đại diện Viglacera cũng đề nghị quy định rõ thời hạn cơ quan quản lý phải phản hồi khi doanh nghiệp gửi thông báo đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, nếu quá thời hạn mà cơ quan quản lý không có ý kiến thì cần cho phép doanh nghiệp được triển khai hoạt động kinh doanh để tránh kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Liên quan đến quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Viglacera cho rằng nếu bắt buộc tất cả dự án đều phải có bảo lãnh ngay từ đầu sẽ làm tăng chi phí tài chính và cuối cùng được tính vào giá bán sản phẩm. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị tiếp tục duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.
Đại diện CTCP Xây dựng Phục Hưng Holdings cho rằng, dự thảo mới chủ yếu quy định trình tự, thủ tục đối với đất đai, trong khi quy trình xử lý đối với tài sản gắn liền với đất và tài sản không gắn liền với đất vẫn chưa được quy định đầy đủ.
Theo doanh nghiệp, nếu không làm rõ quy trình và thời hạn giải quyết đối với các loại tài sản này, quá trình triển khai trên thực tế có thể tiếp tục phát sinh vướng mắc. Vì vậy, Ban soạn thảo cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định để bảo đảm sự thống nhất giữa các luật, đồng thời xây dựng quy trình minh bạch, đồng bộ, giúp việc đưa bất động sản vào giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
