Quy hoạch Hà Nội, TPHCM: Bản đồ bất động sản sẽ định hình ra sao?

Quy hoạch đô thị định vị giá trị bất động sản

Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" sáng 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định: Nếu như trước đây người mua nhà chủ yếu quan tâm đến giá bán, vị trí và hệ thống tiện ích hiện hữu thì nay quy hoạch dài hạn đã trở thành yếu tố có sức ảnh hưởng rất lớn đến quyết định đầu tư.

Khảo sát hơn 1.000 người mua bất động sản trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 96% số người được hỏi cho rằng, quy hoạch tác động đến hành vi giao dịch. Trong đó, 52% đánh giá mức ảnh hưởng rất lớn và 44% cho rằng, quy hoạch có tác động nhất định đến quyết định mua bán.

Theo ông Quốc Anh, quá trình tái quy hoạch không chỉ là yêu cầu tất yếu để giải quyết những tồn tại của các đô thị lớn, mà còn là động lực nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Ba áp lực lớn đang thúc đẩy quá trình này gồm sự xuống cấp của các khu đô thị cũ; sức ép về gia tăng dân số, môi trường, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh và dịch vụ công; cùng yêu cầu tạo lập những động lực tăng trưởng mới để cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập.

"Vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng nhưng sẽ không còn là nơi tập trung mọi chức năng. Mỗi khu vực sẽ đảm nhận những vai trò khác nhau như công nghệ, tài chính, giáo dục, công nghiệp, logistics hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị thay đổi, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị", ông Quốc Anh phân tích.

Theo ông Quốc Anh, điều này đồng nghĩa với việc cơ hội tăng giá trong tương lai sẽ không chỉ tập trung ở khu vực nội đô, mà sẽ mở rộng sang những khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm mới, có hệ thống hạ tầng đồng bộ và chức năng kinh tế rõ ràng.

Ba phân khúc dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn.

Theo ông Lực, trong 3-5 năm tới, ba phân khúc được đánh giá có nhiều triển vọng nhất là nhà ở trung cấp và nhà ở phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân, bất động sản khu công nghiệp và bất động sản logistics.

Trong đó, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực vẫn là phân khúc giàu tiềm năng nhất khi nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Ông Lực cho biết, một căn nhà được xem là phù hợp khả năng chi trả của số đông khi người mua chỉ cần dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay. Đây được xem là ngưỡng tài chính an toàn đối với các hộ gia đình.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội hiện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Khi các chính sách phát triển nhà ở được triển khai đồng bộ, phân khúc này sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng nhất.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, vị chuyên gia nhận định xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng dòng vốn FDI tiếp tục vào Việt Nam sẽ tạo động lực lớn cho nhu cầu mở rộng nhà máy, khu công nghệ cao và hệ thống sản xuất.

Song hành với đó, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, xuất nhập khẩu và các khu thương mại tự do sẽ kéo theo nhu cầu lớn đối với hệ thống kho vận, trung tâm phân phối, kho lạnh và các trung tâm logistics hiện đại.

Đánh giá về diễn biến lãi suất, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc mặt bằng lãi suất tăng trong thời gian qua phản ánh nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng khi Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn trong giai đoạn 2026-2030.

Bên cạnh đó, sự cạnh tranh giữa hệ thống ngân hàng với các kênh đầu tư như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và tài sản số cũng khiến các tổ chức tín dụng phải duy trì mức lãi suất huy động phù hợp để thu hút dòng vốn...

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong thời gian tới, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định. Dù một số thời điểm, đối với một số lĩnh vực ưu tiên, lãi suất có thể được điều chỉnh giảm nhẹ, song đây sẽ không phải xu hướng chung của toàn thị trường.

Theo ông Lực, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các kênh huy động khác, nhằm nâng cao khả năng chống chịu trước biến động của thị trường.