Đề xuất bổ sung thời điểm thanh toán quỹ đất
HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và bộ, ngành, đóng góp loạt giải pháp mang tính đột phá cho Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn tại những dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao).
Đáng chú ý, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét trình cấp có thẩm quyền sửa đổi quy định về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán đối với các dự án BT, nhằm gỡ vướng cho cả dự án mới và dự án BT đã triển khai trước đây. Thống kê cho thấy, cả nước có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước.
Theo HoREA, dự thảo Nghị định sửa đổi một số điều Nghị định 257/2025 “quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT” hiện mới quy định thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Hiệp hội đề xuất bổ sung thêm hai mốc thời gian khác gồm: thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình BT.
Cụ thể, HoREA kiến nghị sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 19 Nghị định 257 theo hướng cho phép cơ quan nhà nước lựa chọn một trong ba thời điểm để xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán, gồm: thời điểm giao đất, cho thuê đất; thời điểm ký hợp đồng BT; hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT.
Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp để áp dụng đối với các dự án BT đã thực hiện trước khi nghị định mới có hiệu lực.
Lý giải đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định hiện hành chưa bao quát thực tiễn triển khai các dự án BT. Việc chỉ xác định giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất có thể khiến nhà đầu tư gặp bất lợi, bởi quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài, trong khi giá đất có xu hướng tăng theo thời gian.
Đối với các dự án BT quy mô lớn, khoảng cách giữa thời điểm ký hợp đồng và thời điểm được giao đất có thể kéo dài nhiều năm. Khi đó, giá trị quỹ đất thanh toán được tính theo mặt bằng giá mới sẽ tăng đáng kể, dẫn đến nhà đầu tư bị giảm diện tích quỹ đất được thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và kế hoạch thu hồi vốn.
Cũng theo ông Châu, việc bổ sung thêm các mốc thời gian xác định giá trị quỹ đất sẽ tạo sự linh hoạt cho cơ quan quản lý trong từng trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Đặc biệt, quy định lấy thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm hoàn thành công trình làm căn cứ xác định giá trị quỹ đất cũng tạo cơ sở pháp lý để xử lý các dự án BT tồn đọng, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho địa phương và doanh nghiệp.
Kiến nghị thanh toán từng phần dự án BT lớn
Bên cạnh kiến nghị sửa quy định về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán, HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quy trình thực hiện các dự án BT quy mô lớn.
Theo đề xuất, đối với các dự án BT được thanh toán bằng ngân sách nhà nước hoặc kết hợp giữa quỹ đất và ngân sách, nếu dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và được chia thành nhiều dự án thành phần theo quy định của pháp luật về xây dựng, cơ quan có thẩm quyền được phép lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và ký kết hợp đồng BT theo từng dự án thành phần hoặc toàn bộ dự án.
HoREA cho biết, quy định hiện hành yêu cầu chỉ được ký hợp đồng BT sau khi toàn bộ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của cả dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, với các dự án có quy mô lớn, kết cấu phức tạp, quá trình hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật thường kéo dài, khiến tiến độ triển khai toàn dự án bị chậm, dù một số hạng mục đã đủ điều kiện thực hiện.
Theo HoREA, trên thực tế, nhiều dự án BT có thể tách thành các dự án thành phần độc lập. Một số hạng mục hoàn thành công tác thiết kế và dự toán sớm hơn hoàn toàn có thể triển khai trước, trong khi các hạng mục phức tạp tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Vì vậy, việc cho phép ký kết, thực hiện hợp đồng và thanh toán theo từng dự án thành phần sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai, đẩy nhanh tiến độ đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm triển khai thi công và thu hồi vốn, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ hồ sơ của cả dự án.
