"Luật không cấm thì không thể hạn chế"
Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên sáng kiến ra mô hình khu đô thị đa mục tiêu.
Đáng chú ý, thành phố kỳ vọng mô hình này sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn. Thành phố cũng dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm.
“Chúng tôi sẽ điều tiết, có quy định sau 3 năm, người mua nhà ở thương mại mới được chuyển nhượng cho đơn vị khác để tránh việc đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân”, Phó Chủ tịch UBND TP thông tin.
Tuy nhiên, đề xuất này nhanh chóng thu hút nhiều tranh luận trong giới chuyên gia.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, về nguyên tắc pháp lý hiện hành, nhà ở thương mại là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, do đó không nên đặt ra hạn chế về thời gian chuyển nhượng.
Theo ông Châu, hệ thống pháp luật hiện nay không có quy định cấm chủ sở hữu nhà ở thương mại mua bán, chuyển nhượng hay hạn chế thời điểm giao dịch. “Luật không cấm thì chúng ta không được cấm” ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, nếu muốn hạn chế đầu cơ, Nhà nước cần sử dụng các công cụ chính sách phù hợp hơn.
Ông dẫn chứng, một trong những công cụ đang được nghiên cứu là chính sách thuế bất động sản – vốn được kỳ vọng sẽ điều tiết hành vi đầu cơ và tạo sự minh bạch cho thị trường.
Với nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu của Hà Nội, ông Châu cho rằng, trừ trường hợp đó là nhà ở xã hội thì theo quy định của chính sách nhà ở xã hội. Còn đã là nhà ở thương mại thì không có quyền cấm cũng như hạn chế chuyển nhượng của người dân.
Cần cơ chế đồng bộ
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đề xuất của Hà Nội xuất phát từ mục tiêu đúng là kiểm soát đầu cơ và kéo giảm giá nhà, nhưng cần một hệ sinh thái chính sách đồng bộ để thực hiện.
Theo ông Quê, để các dự án trong khu đô thị đa mục tiêu có thể bán với mức giá phù hợp, tương đương nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư, Nhà nước cần thiết kế cơ chế ưu đãi rõ ràng cho cả chủ đầu tư và người mua.
Về phía chủ đầu tư, có thể xem xét các chính sách như: tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhân hệ số; không đấu giá hoặc định giá phức tạp; áp dụng cơ chế chỉ định thầu với các doanh nghiệp đủ năng lực; đồng thời Nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng và bàn giao quỹ đất sạch.
Khi chi phí đầu vào được tối ưu, giá bán sẽ có điều kiện giảm, qua đó hỗ trợ người mua nhà ở thực.
Tuy nhiên, đổi lại, người mua cần đáp ứng các điều kiện chặt chẽ tương tự nhà ở xã hội: chưa có nhà ở tại Hà Nội, đang sinh sống hoặc làm việc tại địa phương và bị hạn chế chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong đó, Hà Nội đang đề xuất mốc 3 năm, nhưng ông Quê cho rằng có thể cân nhắc kéo dài tối đa 5 năm để tăng tính ổn định và minh bạch của chính sách.
Một vấn đề được nhiều chuyên gia cùng đề cập là hiện pháp luật Việt Nam chưa có quy định cấm chuyển nhượng đối với nhà ở thương mại.
Điều này tạo ra “khoảng trống pháp lý” nếu địa phương muốn áp dụng cơ chế hạn chế thời gian sở hữu hoặc chuyển nhượng. Do đó, việc triển khai nếu có cần được đặt trong khuôn khổ luật hoặc nghị quyết có thẩm quyền.
Ông Quê đề xuất hai hướng dài hạn: hoặc Quốc hội ban hành nghị quyết riêng (hoặc bổ sung Luật Nhà ở) về nhà ở thương mại giá phù hợp, làm cơ sở để Chính phủ ra Nghị định hướng dẫn các địa phương áp dụng; hoặc đưa cơ chế này vào Luật Thủ đô để tạo hành lang pháp lý rõ ràng.
Đáng chú ý, ông Nguyễn Anh Quê cũng đưa ra một giải pháp mang tính “kỹ thuật thị trường” để xử lý bài toán hạn chế chuyển nhượng mà không cần chờ sửa luật.
Theo đó, thay vì ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, chủ đầu tư và người dân có thể ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 5 năm. Sau thời gian này, nếu đáp ứng điều kiện, các bên mới chuyển sang hình thức mua bán chính thức.
Người mua đồng thời phải cam kết không phát sinh thêm sở hữu nhà đất tại Hà Nội trong thời gian thuê và duy trì việc sinh sống, làm việc tại Thủ đô. Cơ chế này, theo ông Quê, có thể giúp giảm đầu cơ mà không cần áp đặt trực tiếp hạn chế chuyển nhượng trong luật.
