Quy định chồng chéo
Phát biểu tại toạ đàm “Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam”, ông Trần Sơn Vũ - Chủ tịch Hiệp hội Nghiên cứu Tư vấn về Chính sách pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều biến động.
Theo ông Vũ, việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án, góp vốn và huy động vốn không chỉ giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, an toàn và bền vững hơn.
“Thị trường cần một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới”, ông Vũ nói.
Trong khi đó, ông Bùi Đặng Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá, các quy định mới đã góp phần minh bạch hóa hoạt động chuyển nhượng dự án, tạo cơ sở pháp lý cho việc tái cơ cấu thị trường và thu hút các nguồn vốn đầu tư trong nước cũng như quốc tế.
Tuy nhiên, ông Dũng cũng chỉ ra rằng tình trạng chồng chéo giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn là điểm nghẽn lớn. Nhiều dự án dù có nhu cầu chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu nhưng vẫn bị kéo dài thời gian xử lý thủ tục do sự khác biệt trong cách áp dụng pháp luật giữa các cơ quan có thẩm quyền.
Do đó, ông Dũng kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị tắc do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
Đồng thời, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
“Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính hậu chuyển nhượng, quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư, trên sổ hồng cần được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án”, ông Dũng nói.
Phải làm gì?
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó “ruột” của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ pháp lý của dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.
“Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì nay họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không”, luật sư Tú nói.
Do đó, trong quá trình thẩm định để M&A, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị chiết khấu sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.
Theo ông Tú, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
“Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay”, luật sư Tú nói.
