Nhiều dự án quy mô "khủng"
Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam mới đây của S&I Ratings, 51 dự án bất động sản quy mô từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên được công bố, với tổng diện tích khoảng 69.213 ha và tổng mức đầu tư lên tới 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương 248,6 tỷ USD. Danh mục này bao gồm nhiều dự án đang ở trạng thái khác nhau, từ đề xuất, được chấp thuận chủ trương đầu tư, chuẩn bị đầu tư hoặc bắt đầu triển khai.
Đứng đầu về tổng mức đầu tư là Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội, tên thương mại Vinhomes Global Sportia, với diện tích khoảng 9.171 ha và tổng mức đầu tư 925.000 tỷ đồng. Dự án đã được khởi công.
Xếp thứ hai là Sunshine Rivernia City tại Đồng Nai, quy mô khoảng 2.000 ha, tổng mức đầu tư 818.000 tỷ đồng và đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Trong khi đó, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội có quy mô khoảng 11.418 ha, tổng mức đầu tư 736.963 tỷ đồng và đang được chuẩn bị đầu tư.
Tổng vốn của ba dự án này lên tới khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 38% tổng mức đầu tư của 51 dự án được S&I Ratings thống kê.
Nhóm dự án tiếp theo cũng có quy mô vốn đặc biệt lớn. Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh có tổng mức đầu tư 456.639 tỷ đồng và đang triển khai.
Khu bến cảng và Trung tâm logistics Nam Đồ Sơn tại Hải Phòng có tổng mức đầu tư 373.841 tỷ đồng, hiện ở giai đoạn đề xuất. Tương tự, Khu đô thị mới Gò Găng (Long Sơn) tại TPHCM có vốn đầu tư 317.199 tỷ đồng và cũng đang được đề xuất.
Trong khi đó, Khu đô thị mới Cam Lâm tại Khánh Hòa có tổng mức đầu tư 285.267 tỷ đồng và đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Danh sách này còn có Vinhomes Green Paradise Cần Giờ với 217.000 tỷ đồng và Aqua City của Novaland tại Đồng Nai với 210.400 tỷ đồng. Cả hai dự án được ghi nhận đang triển khai.
Bên cạnh những dự án nói trên, thị trường còn ghi nhận nhiều dự án có tổng mức đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên. Trong đó, Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tại Hà Nội có tổng mức đầu tư 186.000 tỷ đồng; Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Cần Thơ khoảng 163.000 tỷ đồng; Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại TPHCM khoảng 145.629 tỷ đồng...
Nguồn cung tăng, sức hấp thụ giảm
Theo S&I Ratings, làn sóng công bố và chuẩn bị các dự án bất động sản quy mô lớn diễn ra trong bối cảnh Việt Nam bước vào chu kỳ đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị trong giai đoạn 2026-2030.
Tổng mức đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm được đơn vị này thống kê khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Trong đó, riêng các dự án đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn.
S&I Ratings cho rằng, hạ tầng và quy hoạch đô thị sẽ tiếp tục là động lực dài hạn đối với thị trường bất động sản. Việc đầu tư đồng bộ hạ tầng có thể mở rộng không gian phát triển đô thị, cải thiện khả năng kết nối và tạo dư địa hình thành các cực tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, quy mô dự án ngày càng lớn cũng đặt ra không ít vấn đề về nguồn vốn, tiến độ pháp lý và sức hấp thụ của thị trường.
Điều này càng đáng chú ý khi nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại.
Theo dữ liệu S&I Ratings tổng hợp, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp bất động sản nhà ở trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ theo đó giảm còn 25,5%, thấp hơn đáng kể so với mức 47,5% của cả năm 2025. Điều này đồng nghĩa khoảng 76.400 sản phẩm chưa được hấp thụ trong 6 tháng đầu năm.
Trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản được dự báo tiếp tục tăng nhờ động lực từ quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất.
"Chi phí vay mua nhà phổ biến ở mức khoảng 12-14%/năm, trong khi chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng duy trì ở mức cao. Đây có thể là yếu tố khiến quá trình hấp thụ nguồn cung mới kéo dài hơn", S&I Ratings nhận định.
