Chưa tháo gỡ được nút thắt về đất đai

> Vì sao cần có cơ quan tư vấn giá đất độc lập?

Hội thảo do Phòng thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ TN&MT tổ chức tại Hà Nội.

Đừng chủ trương “quốc hữu hóa” đất của dân

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng, vấn đề nóng nhất hiện nay là cơ chế thu hồi, chuyển dịch cơ cấu đất đai, từ nông nghiệp sang công nghiệp, phát triển giao thông, hạ tầng. Đây là nguồn cơn của tham nhũng và khiếu kiện về đất đai.

Theo ông Võ, Luật Đất đai hiện hành quy định ba cơ chế thu hồi đất, là Nhà nước thu hồi đất theo dự án, theo quy hoạch và nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án, mà chủ yếu cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch rồi đưa ra đấu giá, còn cơ chế tự thỏa thuận không có cải tiến. Nếu đi theo hướng dự thảo, thì tình trạng tham nhũng trong đền bù, giải phóng mặt bằng, khiếu kiện vẫn không được cải thiện.

Ông Võ cho rằng, cả ba cơ chế trên đều có những ưu điểm và chứng tỏ sức sống trên thực tế. Tuy nhiên, các cơ chế đó do không được quy định một cách rõ ràng, mạch lạc trong Luật Đất đai hiện hành, gây nên những ách tắc trong thực thi.

“Với cơ chế tự thỏa thuận, đây vẫn là cơ chế khả thi nhất, vừa đạt được sự đồng thuận trong dân vừa hạn chế được nguy cơ tham nhũng, khiếu kiện”, ông Võ nói.

Theo vị chuyên gia này, vướng mắc ở cơ chế thỏa thuận là việc chủ đầu tư chỉ thỏa thuận được với 70-80% cộng đồng dân cư, còn số còn lại không đồng ý dẫn đến việc thu hồi bị ách tắc.

Ông Võ nói, cần một định nghĩa mới về sự đồng thuận trong cơ chế tự thỏa thuận, theo nguyên tắc là đạt được 2/3 ý kiến đồng thuận. “Hàn Quốc đã rất thành công khi áp dụng cơ chế này trong thu hồi đất”, ông Võ nói.

Luật gia Vũ Xuân Tiền (Hội Luật gia Việt Nam) cho rằng, Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều khe hở trong cơ chế thu hồi đất, trong đó nhức nhối vấn đề áp dụng một cách tràn lan cơ chế thu hồi đất bằng những quyết định của cơ quan nhà nước. Cách làm trên, thực chất là quốc hữu hóa tài sản cá nhân và tổ chức.

Theo ông Tiền, việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính chỉ thực hiện trong những trường hợp do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc do trưng mua không thực hiện theo điều 17 của Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản. Cũng nên thay việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, chế độ thu hồi đất thiếu minh bạch và công bằng là một trong ba nút thắt lớn nhất của Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo vẫn chưa tháo gỡ được nút thắt này.

Định giá đất chưa phù hợp

Dự thảo Luật quy định: “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay vì “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường” (Luật hiện hành). Đa số ý kiến cho rằng, quy định trên không rõ ràng, thiếu tính thống nhất.

TS Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Thẩm định giá Việt Nam, nói: “Thế nào là phù hợp với giá thị trường? Có nhiều quan điểm khác nhau, mỗi người theo vị trí, lợi ích của mình mà có cách hiểu khác nhau về “sự phù hợp giá thị trường”.

Bên cạnh đó, một số nơi chưa có giá thị trường, ví dụ như đất nông nghiệp, nếu lấy quy định trên áp dụng cho đất nông nghiệp thì không khả thi trong khi phần lớn diện tích đất thu hồi là đất nông nghiệp.

Dự thảo luật cũng quy định “Chính phủ quy định khung giá các loại đất, khi giá đất trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp”.

Điều này, theo ông Tuấn, không hợp lý bởi Chính phủ không có điều kiện theo dõi sát sao diễn biến của giá thị trường ở mọi thời điểm, mọi khu vực. “Nên giao hẳn cho UBND các tỉnh, thành phố quy định giá đất cho địa phương mình”, ông nói.

Đồng tình với quan điểm trên, TS Phạm Sỹ Liêm nói, giá thị trường là giá thỏa thuận tại một địa điểm xác định, ở một thời điểm nhất định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian.

Vì thế, nên sử dụng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo ra tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Đây là mô hình được áp dụng rất thành công ở Brazil, Hàn Quốc.

Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển, chính sách về đất đai cần tính toán kỹ lưỡng, đảm bảo ổn định, phát triển, chứ giải pháp sốc quá cũng rất khó quản lý.

“Nhiều ý kiến băn khoăn, đưa ra dự thảo luật này liệu có giải quyết tồn tại cũ, hay là làm xấu hơn. Mục tiêu chúng tôi là tập hợp khó khăn, vướng mắc, tồn tại để sửa chữa, hoàn chỉnh, đồng thời bổ sung vấn đề để chúng ta thực hiện trong 5 năm, 10 năm tới”, ông Hiển nói.

Lãnh đạo Bộ TN&MT nói: “Chúng tôi đi theo hướng hạn chế bớt thu hồi đất, nên khuyến khích chuyển nhượng đất, khuyến khích người dân cho thuê đất và họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đấy mới là hướng đi bền vững”.

Chẳng hạn, người dân đang góp đất nhà đầu tư như trồng cao su ở Sơn La, hay nuôi bò sữa ở Nghệ An… Từ đó, quy định về tài chính, thuế cũng phải đi theo hướng đó, để đảm bảo đời sống của người nông dân.