Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, với nội dung HoREA muốn bổ sung là quy định riêng về tách, hợp thửa đất.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 dành Điều 220 để quy định việc tách, hợp thửa đất. Dự thảo mới không còn điều tương ứng, dù tách thửa vẫn được nhắc đến ở một số trường hợp như nhóm người cùng sử dụng đất muốn tách phần quyền của từng thành viên hoặc bán công trình gắn liền với đất cần tách thửa để cấp giấy chứng nhận. HoREA cho rằng chừng đó chưa bao quát hết nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề nghị, bổ sung Điều 92a ngay sau Điều 92 và giữ lại về cơ bản nội dung Điều 220 hiện hành. Những lý do được đưa ra rất gần với đời sống: người dân có thể cần tách đất cho con cháu, chia tài sản thừa kế, thậm chí bán bớt một phần đất để có tiền xây nhà.
“Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính. Đã là quyền thì phải được quy định trong luật, không thể quy định tại văn bản dưới luật”, ông Châu nói.
Điều 220 hiện đặt ra khung chung cho việc tách, hợp thửa trên cả nước. Đất phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Thửa đất cũng phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, bảo đảm cấp và thoát nước.
Khi tách, các thửa mới phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu phần muốn tách nhỏ hơn mức này, người sử dụng đất phải đồng thời hợp với thửa liền kề. Trường hợp chuyển mục đích một phần khu đất, diện tích sau tách cũng phải đáp ứng mức tối thiểu của loại đất sau chuyển mục đích.
Phương án HoREA đưa ra tiếp tục giữ cách phân vai này. Theo đó, luật quy định quyền cùng các nguyên tắc chung, còn từng tỉnh thành quyết định điều kiện cụ thể và diện tích tối thiểu phù hợp thực tế địa phương.
Dẫn thực tế tại TPHCM, HoREA cho biết, quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TPHCM, có hiệu lực từ ngày 28/8, hiện cũng yêu cầu việc tách, hợp thửa phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện tại Điều 220.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị UBND TPHCM kiến nghị xử lý rõ hơn trường hợp một thửa đất vừa có đất ở, vừa có đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. Ông Châu lấy ví dụ, một hộ gia đình có thửa đất 1.100 m2 tại phường Đông Hưng Thuận. Trong đó, 500 m2 được công nhận là đất ở và có nhà, còn 600 m2 thực tế là sân xi măng nhưng trên giấy chứng nhận vẫn ghi đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.
Gia đình muốn chia khu đất thành 6 thửa cho 6 người con, đồng thời chừa diện tích làm lối đi chung. Vướng mắc nằm ở phần sân 600 m2, thực tế không còn dùng để sản xuất nông nghiệp nhưng hồ sơ vẫn ghi là đất nông nghiệp.
Với những trường hợp như vậy, HoREA đề nghị UBND cấp xã căn cứ nhu cầu thực tế để xem xét chuyển toàn bộ hoặc một phần diện tích sang đất ở cùng lúc với việc tách thửa. Phần đất mới hình thành và thửa còn lại vẫn phải đáp ứng diện tích tối thiểu, người sử dụng đất cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ngay cả chuyện lối đi chung, HoREA cũng cho rằng không nên áp một kích thước cứng cho mọi khu đất. Có trường hợp cần đường cho ô tô, nhưng nơi khác chỉ cần lối đi cho xe hai hoặc ba bánh, nên chính quyền cơ sở cần được xem xét theo điều kiện thực tế.
Do vậy, điều HoREA muốn giữ ở cấp luật là quyền tách, hợp thửa cùng bộ nguyên tắc chung để người dân và cơ quan quản lý có căn cứ thực hiện. Diện tích tối thiểu, lối đi và các điều kiện chi tiết vẫn được địa phương quy định theo đặc điểm từng nơi.
