So với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”; bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể; không quy định chi tiết, cụ thể về các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai, phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Đồng thời, bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; cắt giảm điều kiện kinh doanh.
Phương án này được cơ quan soạn thảo lý giải là nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21 ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đồng thời, trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài chính, dự thảo đã hoàn thiện và quy định giá đất do Nhà nước quyết định.
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc (điều 77 dự thảo Luật – PV): Thứ nhất, đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; Thứ hai, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; Thứ ba, phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; Thứ tư, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
Căn cứ định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để định giá đất; yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất; điều kiện hạ tầng quy hoạch.
Nhà nước quy định cơ chế về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…
Tại hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, các nguyên tắc định giá đất trong dự thảo cơ bản kế thừa Luật Đất đai 2024, đồng thời bổ sung yêu cầu phải căn cứ vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Đây là hướng tiếp cận cần thiết, song để bảo đảm tính khả thi, các phương pháp định giá cũng cần được quy định cụ thể, rõ ràng hơn...
Cũng theo ông Hiệp, đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia, trong khi giá đất có tác động lớn đến phát triển kinh tế và thị trường bất động sản.
Do đó, ông Hiệp đề nghị dự thảo Luật cần quy định rõ “Giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý”. Theo ông, quy định này sẽ tạo cơ sở để Nhà nước chủ động điều tiết giá đất tăng hoặc giảm phù hợp với tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Theo dự kiến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026). Hiện hồ sơ dự án luật đang được Bộ Tư pháp thẩm định.
